Commissaire aux comptes en copropriété : son rôle et son rapport
Chaque année, l’assemblée générale désigne un commissaire aux comptes. Dans beaucoup d’immeubles, on cherche un volontaire en fin de réunion, sans trop savoir ce qu’on lui demande. Pourtant, c’est la seule personne chargée de vérifier l’argent de la copropriété. Voici son rôle, ce qu’il contrôle, et comment rédiger son rapport.
En bref
- Toute copropriété doit en désigner un chaque année, quelle que soit sa taille, avec un syndic professionnel ou bénévole.
- Il peut être copropriétaire ou non. Le syndic de l’immeuble, lui, ne peut jamais l’être.
- Ses missions précises sont fixées par le règlement d’ordre intérieur.
- Son travail aboutit à un rapport, lu avant le vote des comptes à l’assemblée générale.
Est-ce obligatoire, même dans une petite copropriété ?
Oui. Le Code civil dit que l’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, ou un collège de commissaires, qui contrôlent les comptes de l’association des copropriétaires (article 3.91). La loi ne prévoit aucun seuil : la règle vaut pour un immeuble de quatre appartements comme pour une résidence de deux cents lots, et que le syndic soit un professionnel ou un copropriétaire bénévole.
C’est une différence avec le conseil de copropriété, qui n’est obligatoire qu’à partir de vingt lots, sans compter les caves, garages et parkings (article 3.90).
Le mandat dure un an : le point doit donc revenir à l’ordre du jour de chaque assemblée générale ordinaire. Sauf règle particulière, la désignation se vote à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés (article 3.87, § 8).
Qui peut être commissaire aux comptes ?
La loi laisse le choix : un ou plusieurs copropriétaires, ou une personne extérieure, par exemple un comptable. Une seule exclusion est écrite noir sur blanc : le syndic de l’immeuble ne peut pas être en même temps commissaire aux comptes ni membre du conseil de copropriété (article 3.89, § 9). Il ne peut pas se contrôler lui-même.
Si personne ne se porte candidat, l’assemblée peut donc faire appel à quelqu’un de l’extérieur. C’est souvent la bonne solution quand les comptes sont importants ou que la confiance avec le syndic est entamée.
Que vérifie-t-il ?
Ses compétences et ses obligations précises sont celles que prévoit le règlement d’ordre intérieur (article 3.91). Relisez-le : s’il est muet ou vague, l’assemblée peut préciser la mission au moment de la désignation.
En face, le syndic doit tenir les comptes « de manière claire, précise et détaillée » (article 3.89, § 5, 15°). Une copropriété de moins de vingt lots (hors caves, garages et parkings) peut tenir une comptabilité simplifiée, mais celle-ci doit au minimum montrer les recettes et les dépenses, la trésorerie, les mouvements des comptes, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, et ce que chaque copropriétaire doit ou à qui l’association doit de l’argent.
En pratique, un contrôle sérieux passe par ces vérifications :
| Ce qu’on vérifie | Comment |
|---|---|
| Les soldes bancaires | Comparer le solde des comptes en banque au 31 décembre (ou à la date de clôture) avec les extraits bancaires. |
| Les dépenses | Pour un échantillon de paiements, retrouver la facture, vérifier le montant et qu’elle concerne bien l’immeuble. |
| Les décisions de l’assemblée | Les travaux payés ont-ils été votés ? Le budget voté a-t-il été respecté ? |
| La répartition des charges | Les décomptes individuels suivent-ils les quotes-parts ou les clés prévues ? |
| Le fonds de réserve | Le montant annoncé est-il bien sur un compte, à part ? |
| Les arriérés | Qui doit combien, depuis quand, et quelles démarches ont été faites pour récupérer l’argent ? |
Pour faire ce travail, il faut voir les pièces. Le commissaire a droit aux factures, extraits et justificatifs : nous avons consacré un article à ce qu’il peut faire quand le syndic refuse de les fournir.
Comment rédiger le rapport du commissaire aux comptes ?
La loi n’impose aucun modèle. Un bon rapport tient souvent sur une ou deux pages et suit ce plan :
- Qui et quoi : votre nom, la copropriété, l’exercice contrôlé (par exemple du 1er janvier au 31 décembre).
- Les documents reçus : bilan, comptes, extraits bancaires, factures, décomptes. Indiquez la date à laquelle vous les avez reçus.
- Les vérifications faites : reprenez les lignes du tableau ci-dessus.
- Les constats : ce qui est en ordre, puis ce qui ne l’est pas, avec les montants et les pièces manquantes.
- Les recommandations : ce que le syndic devrait corriger ou améliorer.
- La conclusion : proposer à l’assemblée d’approuver les comptes, de les approuver sous réserve, ou de reporter le vote tant que des pièces manquent.
Un conseil pratique : demandez les documents au syndic par écrit, plusieurs semaines avant l’assemblée. Les copropriétaires reçoivent la convocation quinze jours avant la réunion (article 3.87, § 3) : votre rapport devrait être prêt à ce moment-là pour qu’ils puissent le lire.
Est-il rémunéré ?
La loi ne dit rien sur sa rémunération. Un copropriétaire fait souvent ce travail gratuitement. Si l’assemblée choisit un professionnel extérieur, elle fixe ses honoraires, qui sont une dépense de l’association des copropriétaires. Mieux vaut décider de ce montant en même temps que la désignation, au procès-verbal.
Et si le contrôle révèle un problème ?
Le commissaire ne sanctionne pas : il informe. C’est l’assemblée générale qui décide, sur la base de son rapport. Elle peut refuser d’approuver les comptes, exiger des explications ou des pièces, et, si les manquements se répètent, mettre fin au contrat du syndic.
Au changement de syndic, l’ancien syndic doit remettre tout le dossier de l’immeuble au nouveau dans les trente jours, y compris la comptabilité et les fonds qu’il gérait (article 3.89, § 5, 7°). C’est le bon moment pour un contrôle complet.
Vous vous posez d’autres questions sur le sujet ? Elles ont déjà été posées à notre avocat : faut-il un commissaire avec un syndic non professionnel ?, peut-on être syndic et commissaire aux comptes ?, dans quel délai les comptes doivent-ils être envoyés avant l’AG ?
Si les comptes de votre immeuble restent flous année après année, il est peut-être temps de comparer. Les syndics qui reçoivent nos demandes d’offre portent tous le label Syndic vérifié.
Sources : Code civil, livre 3, articles 3.87, § 3 et § 8, 3.89, § 5, 7° et 15°, et § 9, 3.90 et 3.91, texte consolidé sur Justel (ejustice.just.fgov.be), consulté le 3 novembre 2026.