Comprendre l'assemblée générale d'une copropriété
Organe principal de la copropriété, l’Assemblée Générale est la réunion annuelle au cours de laquelle les décisions relatives à la gestion d’un immeuble sont prises. Quand doit-elle avoir lieu ? Qui y participe et à quoi sert-elle ?
Qu’est-ce que l'Assemblée Générale de copropriété ?
Organe essentiel au bon fonctionnement d’une copropriété, l’AG de copropriété est la réunion rassemblant l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble.
Obligatoire au minimum une fois par an, elle a un pouvoir décisionnel mais est également liée à des obligations légales. La principale étant la rédaction du procès-verbal de l’AG, élément indispensable à la validation des décisions prises lors de la réunion.
Une Assemblée Générale peut être ordinaire (AGO) ou extraordinaire (AGE). La différence dépend de l’origine de la convocation. Une AGO correspond à l’Assemblée Générale annuelle mise en place par le syndic. Une AGE est initiée par les copropriétaires lorsque la situation est urgente et qu’ils estiment ne pas pouvoir attendre l’AGO pour la prise de certaines décisions urgentes. Pour qu’une AGE ait lieu, au moins 20% du total des copropriétaires doivent la solliciter.
A quoi sert l’Assemblée Générale de copropriété ?
C’est lors de l’AG que sont prises les décisions importantes et nécessaires à la bonne gestion d’une copropriété.
Elle statue, par exemple, quant à la gestion des charges, la nomination d’un syndic, l’allocation des budgets ou encore les travaux d’entretien des parties communes.
Qui participe à l'Assemblée Générale de copropriété ?
Tous les copropriétaires d’un immeuble font automatiquement partie de l’Assemblée Générale. Leur présence, bien que fortement conseillée, n’est pas obligatoire.
Cependant, pour que les décisions prises lors de l’AG soient valides, plus de la moitié des copropriétaires se doivent d’être présents ou représentés. Dans le cas contraire une 2ème Ag devra être organisée aux frais de la copropriété.
Un copropriétaire qui serait dans l’impossibilité de se présenter mais tient à faire entendre sa voix peut se faire représenter en AG par un mandataire et lui accorder une procuration totale ou partielle. Notez que les locataires ne peuvent pas prendre part à l’AG. Ils peuvent néanmoins transmettre par écrit des remarques ou plaintes éventuelles concernant les parties communes de l’immeuble. C’est alors à leur propriétaire de faire remonter ces remarques lors de l’AG.
L’Assemblée Générale doit obligatoirement être présidée par l’un des copropriétaires de l’immeuble. Un secrétaire doit également être désigné lors de chaque Assemblée Générale.
En plus des copropriétaires, trois entités sont présentes lors des AG pour en garantir le bon déroulement :
- Le syndic, organe exécutif de l’AG
- Le conseil de copropriété, vérificateur des missions effectuées par le syndic
- Le commissaire aux comptes, garant de la juste gestion financière de la copropriété par le syndic
Pour tout savoir quant à la composition d’une Assemblée Générale
En savoir plus sur les organes qui composent une assemblée générale
Comment changer de syndicQuand a-t-elle lieu ?
Toute copropriété a l’obligation légale de tenir une Assemblée Générale au minimum une fois par an. Une période de 15 jours durant laquelle l’AGO (assemblée générale ordinaire) doit se tenir chaque année est déterminée dans le règlement de copropriété. Cette période reste la même au fil des ans, sauf conditions particulières.
Qu’il s’agisse d’une AG ordinaire ou extraordinaire, elle doit être convoquée au plus tard 15 jours avant la date souhaitée pour pouvoir avoir lieu. Lorsqu’une AG extraordinaire est sollicitée par plusieurs copropriétaires, elle doit être tenue dans un délai de 30 jours suivant la demande.
Tous les participants sont convoqués par lettre recommandée, à moins qu’un autre moyen de communication n’ait été explicitement prévu.
Comment les décisions sont-elles prises lors de l'Assemblée Générale de copropriété ?
Les décisions sont toujours prises après un vote de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés lors des Assemblées Générales. Chaque copropriétaire possède un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes. Cette quote-part est préalablement déterminée dans l’acte de base.
Les majorités
Généralement prises selon le principe de la majorité absolue, les prises de décisions peuvent cependant parfois nécessiter une majorité qualifiée ou même l’unanimité. En effet, les majorités requises changent selon le sujet traité, son importance ou encore son impact budgétaire.
En savoir plus sur les règles en matière de vote au sein d’une Assemblée Générale
L’ordre du jour
Afin de focaliser les échanges sur des sujets précis et de s’assurer de prendre toutes les décisions importantes, un ordre du jour est établi avant chaque AG, la rendant ainsi plus efficace. Rédigé par le syndic, il comporte l’ensemble des points qui seront soumis au vote. Ces points doivent également comprendre toute proposition écrite soumise par des copropriétaires, le conseil de propriété ou des associations partielles qui n’ont pas de personnalité juridique, pour autant qu’elle ait été soumise au syndic au moins 3 semaines avant le début de la période de 15 jours fixée pour la tenue de l’AG.
Le procès-verbal
Afin d’être validée, toute décision prise lors d’une Assemblée Générale doit être consignée par écrit à la fin de celle-ci dans un procès-verbal. Les majorités obtenues ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre doivent y être indiqués. Il doit être signé par le président de séance, le secrétaire, ainsi que par l’ensemble des copropriétaires présents.
La consignation des décisions
Pour finir, le syndic se doit de consigner toutes les décisions ayant été prises lors de l’AG dans le registre déposé au siège de l’ACP (Association des Copropriétaires). Et ce, dans un délai de 30 jours suivant l’AG.
Dans ce même délai de 30 jours, chaque copropriétaire doit se voir remettre, par le syndic, une copie des décisions prises. Si un copropriétaire ne reçoit pas la copie du procès-verbal endéans ces 30 jours, il doit la réclamer par écrit au syndic.
Questions posées à propos de l'assemblée générale
Copropriété avec 3 copropriétaires un qui détient 50% des droits de vote et les deux autres les autres 50%. Les deux qui détiennent 50% veulent un syndic payant. Celui qui detient seul les autres 50% ne veut pas. Peut on dire que c’est un abus de position et que peut on faire ?
Question posée par : Nicolas de Braone l’Alleud
D’après ce que je lis si on a pas 50% impossible de trouver une solution. Cependant comme nous sommes 3 si 2 souhaitent û syndic et sont présents à l’AG on peut désigner un syndic . Est- ce correct? Comment doit on faire valider cela ? Via juge de paix ? Immeuble à la côte.
Voir la réponseChoix d’un premier syndic
Question posée par : Jean-Luc de Waterloo
Bonjour, Dans une copropriété sans syndic, un copropriétaire avec + 20% des parts décide de convoquer une AG avec comme unique ordre du jour: « nomination du syndic » (article 387,§2,al4). Qui décide de la procédure à suivre pour la nomination du syndic ? Dans un 1er mail, ce copropriétaire invite les autres copropriétaires qui le souhaitent à présenter un candidat « syndic » lors de l’AG. Dans un 2ème mail (15 jours plus tard) ce copropriétaire décide tout seul qu’il n’y aura que 3 candidats « syndic » qui pourront se présenter à l’AG, que un des trois sera présenté par lui-même, et que les 2 premiers noms de syndic qui lui seront envoyés pourront se présenter à l’AG. Tout cela vous parait il normal ? (Personnellement j’entends par « nomination du syndic » le lancement d’une procédure (mise en concurrence, etc ) décidé par les copropriétaires (50% +1 voix). Le syndic ne sera pa désigné dès la 1ère AG). Bien à vous
Voir la réponseComposition du conseil de copropriété – Choix des membres
Question posée par : Luc de Marcinelle
Bonjour, Notre copropriété se compose des lots suivants : 24 lots constitués d’un appartement et d’un garage 1 lot constitué d’un appartement et de deux garages 1 lot constitué d’un rez commercial et d’un garage 3 lots constitués uniquement d’un appartement 3 lots constitués d’un garage attenant au bâtiment (avec entrée dans le bâtiment) 1 lot constitué d’un garage non-attenant au bâtiment (se trouvant dans la cour sans entrée avec le bâtiment) Comme nous avons plus de 20 lots sans compter les garages, nous devons disposer d’un conseil de copropriété. Est-ce que le propriétaire du garage non-attenant au bâtiment peut être membre de ce conseil de copropriété ?
Voir la réponseAssemblée générale
Question posée par : jean-claude de Oupeye
Bonjour, Afin de clôturer le rapport du Conseil de copropriété concernant les remarques sur le PV de la dernière AG, je souhaiterais un avis sur les 2 points suivants : 1. Un concierge non propriétaire est présent à l’AG avec des procurations. Il ne peut les utiliser pour des sujets qui le concernent et devrait même quitter provisoirement la séance lorsque ces sujets sont débattus. Je peux le comprendre aisément lorsqu’il s’agit de modifier un point de son contrat comme une augmentation de salaire, une prime ou l’achat d’une auto laveuse pour l’entretien des garages et abords par exemple. Mais qu’en est il des sujets qui ne le concernent qu’indirectement comme par exemple l’asphalte d’un chemin carrossable qu’il doit actuellement entretenir et désherber.( la question est longue, mais la réponse devrait être courte. 2. Un copropriétaire qui est présent au début d’une AG doit la quitter en cours de session. Pour les votes qui suivent son départ, le syndic le classe dans les abstentions. Cette formule est elle acceptable ou faut il retirer ses quotas de vote et des procurations qu’il detiendrait du total? Merci d’avance pour vos réponses. ?
Voir la réponseSi un syndic statutaire n’ a organisé aucune assemblée générale des copropriétaires est il légalement toujours syndic même après 9 ans
Question posée par : Annick de Jalhay
Un syndic statutaire qui n’ a jamais organisé d’assemblée générale des copropriétaires d’un domaine est il toujours syndic statutaire après 9 ans ?
Voir la réponse« L’ensemble des membres du conseil de copropriété sont titulaires d’un droit réel et disposent du droit de vote à l’AG »
Question posée par : Ch de Zaventem
Bonjour. Pouvez-vous expliquer cette phrase? Avant la dernière AG, une dame a postulé comme membre du CCP: elle possédait un appartement. Peu après, mais toujours avant l’AG, un monsieur postule aussi. Il s’avérera après l’AG qu’il est le compagnon de la dame et copropriétaire avec elle de l’appartement. Je pense qu’il ne pouvait pas devenir membre? Ma question est donc: Est-ce que plusieurs membres d’un couple (ou d’une famille…) possédant chacun une partie de la propriété ( ou de l’usufruit) d’1 appartement peuvent être membres en même temps du CCP? Mon avis: 1 propriétaire ( ou usufruitier) possède un appartement: il a un droit réel et un droit de vote à l’AG. 2 (ou plus) personnes possèdent ensemble (quelle que soit leur part) un appartement: ils n’ont qu’1 droit réel et 1 droit de vote AG Dans ce dernier cas, seul 1 personne peut devenir membre du CCP. Si ces deux personnes possèdent ensemble 2 appartements dans le même immeuble, ils ont 2 droits réels et 2 votes à l’AG Ils peuvent être tous les 2 être membres du CCP. Peut-on être candidat durant l’AG? Est-ce exact? Merci pour votre réponse.
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