Le syndic de copropriété
Représentant des copropriétaires, le syndic d’un immeuble est un
organe essentiel et indispensable à la copropriété.
Quelles sont ses missions, quelles formes peut-il prendre, combien coûte-t-il et est-ce obligatoire ?
Petit rappel: définition du syndic de copropriété
Personnage essentiel au sein d’une copropriété, le syndic est l’organe exécutif de l’association des copropriétaires (ACP).Généralement élu lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires, le syndic est l’entité qui gère et administre les parties communes d’un immeuble.
Souvent bénévole dans les petites copropriétés, il est presque toujours professionnel dans les immeubles de plus grande taille.
Pour en savoir plus sur les différents types de syndics
Les clauses concernant l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat, sa rémunération ou encore les missions à accomplir sont définies lors de l’AG. Elles doivent faire l’objet d’un “contrat de syndic”. Ce contrat doit être signé en fin de réunion de l’AG pour en formaliser toutes les modalités négociées.
Quelles sont les missions d’un syndic de copropriété ?
De manière générale, le rôle d’un syndic est de s’occuper de la gestion quotidienne de l’immeuble et de mettre en application toute décision ayant été prise lors d’une Assemblée Générale des copropriétaires. Il est, à ce titre, également tenu de convoquer les Assemblées Générales ordinaires, ou extraordinaires, dont il doit rédiger les procès-verbaux.
Concrètement, un syndic de copropriété est soumis à trois tâches essentielles:
La gestion administrative
Organisation des AG, gestion et suivi de contrats, rédaction des procès-verbaux,…
La gestion financière
La gestion technique
Chacune des missions et des obligations d’un syndic de copropriété sont aujourd’hui explicitement définies par la loi, dans l’Article 577-8, § 4 du Code civil. Cette liste de missions peut être modifiée par le règlement de copropriété mais uniquement pour confier des missions supplémentaires au syndic. En aucun cas il ne peut en retirer. En plus de poser une obligation légale et générale quant aux missions à effectuer dans le cadre de la gestion de l’immeuble, le contrat établi aussi ce que le syndic n’est pas en droit de faire.
Certaines des missions légales d’un syndic ne nécessitent pas de contrat, leur application étant soumise d’office :
- Une durée de mandat ne pouvant excéder trois ans.
- Convocation de l’AG selon la période fixée par le règlement de copropriété.
- Rédaction et exécution des décisions prises lors des AG.
- Exécution des actes conservatoires et administratifs.
- Administration des fonds de l’ACP.
- Représentation de l’ACP en justice ou dans les affaires communes.
- Procuration du relevé des dettes.
- Communication des dates des AG à toute personne occupant l’immeuble disposant, ou non, du droit de vote à ces AG.
En plus de ces missions légales, le syndic est tenu d’effectuer des actes complémentaires tels que l’organisation d’assemblées statuaires, les déclarations d’accidents ou de sinistres éventuels, l’application du règlement d’ordre intérieur ou encore les commandes de fourniture.
Il se doit aussi d’effectuer des actes dits matériels et intellectuels comme la surveillance et la gérance des parties communes, l’archivage de tout document lié à la copropriété, la vérification des réparations d’entretien ou encore la gestion des sinistres.
Quels sont les différents types de syndic ?
Comme mentionné plus haut, il existe deux types de syndic que l’on peut qualifier « d’ordinaires » :
- Le syndic bénévole ou non-professionnel, souvent privilégié par les copropriétaires d’un immeuble ne comportant que quelques unités.
- Le syndic professionnel, mieux adapté aux immeubles de plus grande taille qui sont plus difficiles à gérer.
D’autres syndic de type provisoire existent, comme le syndic statutaire ou le syndic judiciaire.
=> en savoir plus sur tous les types de syndics
Quelles sont les responsabilités d’un syndic de copropriété ?
Qu’il soit professionnel ou bénévole, les responsabilités d’un syndic de copropriété sont les mêmes. Organe exécutif de l’ACP, le syndic est le représentant des copropriétaires. Les actes qu’il pose sont directement liés aux copropriétaires tant que le syndic agit dans le cadre de sa mission.
Cependant, si le syndic outrepasse ses pouvoirs (fait des choses qu’il ne devrait pas faire ou inversement), sa responsabilité civile peut être engagée. Le syndic est donc un mandataire contractuellement responsable en cas de faute, de mauvaise gestion ou, de façon plus générale, s’il ne respecte pas le contrat de syndic.
Pour cette raison, un syndic est dans l’obligation légale de souscrire à une assurance responsabilité et d’en fournir la preuve. L’assurance responsabilité civile d’un syndic bénévole sera prise en charge par l’ACP.
Quels agréments sont nécessaires pour qu’un syndic de copropriété soit valide ?
Il convient ici de différencier le syndic bénévole du syndic professionnel, les deux n’étant pas soumis aux mêmes obligations d’agrément.
- Si vous avez opté pour un syndic bénévole, assurez-vous que celui-ci :
- Est inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)
- A souscrit à une assurance responsabilité civile
- Si vous avez opté pour un syndic professionnel, assurez-vous que celui-ci :
- Est agréé par l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI)
- Est inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)
- A souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle
Que coûte un syndic ?
Le syndic bénévole
Si vous avez opté pour un syndic bénévole, il n’est, comme son nom l’indique, généralement pas rémunéré.
Il peut cependant demander à percevoir une indemnité forfaitaire pour l’exercice de sa fonction. Bien que vous n’en ayez pas l’obligation, lui attribuer un salaire peut éventuellement représenter une motivation supplémentaire à la bonne exécution de ses fonctions en tant que syndic. La hauteur de cette indemnité est alors déterminée lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires.
Notez que si son salaire annuel dépasse 1416,16 euros, le copropriétaire payé devra obligatoirement posséder le statut d’indépendant.
Le syndic professionnel
D’après une étude menée en 2017, le prix moyen d’un syndic de copropriété professionnel est de 26 euros par mois et par appartement.
Ceci étant dit, la rémunération d’un syndic professionnel, communément appelée “honoraires”, varie bien sûr en fonction des prestations.
Attention, pour être facturable, une prestation doit être clairement mentionnée dans le contrat qui lie les copropriétaires au syndic. Aucune rémunération ne peut être réclamée pour quelque prestation n’y figurant pas, sauf sur décision de l’Assemblée Générale.
La présence d’un syndic de copropriété est-elle obligatoire ?
Dès qu’un immeuble est mis sous le régime de la copropriété, la législation impose que celle-ci soit représentée par un syndic.
La présence d’un syndic est donc bien obligatoire, mais des exceptions existent :
- Un immeuble à appartements n’appartenant qu’à une seule personne ne requiert pas de syndic.
Notez que si le propriétaire décide de vendre un de ses lots, il devra alors obligatoirement en désigner un. - La présence d’un syndic n’est pas non plus obligatoire si la nature de l’immeuble le justifie et que l’ensemble des copropriétaires se mettent d’accord quant à cette dérogation. Il s’agit généralement de petits immeubles avec 3 ou 4 appartements maximum. Les copropriétaires estiment alors que les mesures légales liées au syndic sont trop contraignantes au vu du peu de gestion nécessaire.
Notez que chaque copropriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic à tout moment.