Changer de syndic
Lorsqu’un immeuble est mis sous le régime de la copropriété, la législation impose que celle-ci soit représentée par un syndic de copropriété professionnel ou bénévole. Que faire si ce syndic ne vous satisfait pas ou plus ?
Pourquoi changer de syndic, comment procéder et quand pouvez-vous le faire, ChoisirUnSyndic vous explique tout en détail.
A quel moment pouvez-vous changer de syndic ?
Nommé par l’Assemblée Générale des copropriétaires, le syndic se voit attribuer un contrat d’une durée de 1 an avec possibilité de renouvellement pour une durée totale de maximum 3 ans.
Le moment clé pour un changement de syndic: l'assemblée générale
Le renouvellement du mandat d’un syndic se fait typiquement lors de l’Assemblée Générale annuelle des copropriétaires. Le contrat peut néanmoins être arrêté à tout moment sur simple décision d’une AG ordinaire ou extraordinaire. Quelques explications s’imposent:
Concrètement, trois options s’offrent à vous pour révoquer le contrat de votre syndic :
- Pendant l’Assemblée Générale annuelle des copropriétaires (AG ordinaire). L’Assemblée Générale des copropriétaires a le pouvoir, pendant cette assemblée, de révoquer un syndic en cours de mandat. Elle peut également décider de ne simplement pas renouveler ce mandat.
- Lors d’une Assemblée Générale extraordinaire.
Pouvant être sollicitée par les copropriétaires à tout moment (sous condition qu’ils représentent minimum 20% des quotités), une AG extraordinaire peut statuer sur la révocation d’un syndic. - Un juge de paix peut révoquer un syndic mis en place et en nommer un nouveau de façon provisoire.
Situation bien plus exceptionnelle, un juge de paix peut être saisi à la demande de tout copropriétaire. Le juge pourra, en cas de manquement grave, révoquer le syndic en place et en nommer un nouveau provisoire.
Comment procéder pour changer de syndic ?
Comme nous l’avons vu, c’est l’Assemblée Générale des copropriétaires qui a le pouvoir de nommer un syndic. Mais aussi d’en révoquer le contrat ou de ne simplement pas le renouveler. Toutes ces décisions sont prises selon le principe de la majorité absolue, soit 50% des voix + 1 voix. Ce principe s’applique aussi bien aux AG ordinaires qu’extraordinaires.
Une copropriété ne pouvant jamais rester sans syndic de copropriété, il est impératif d’en choisir un nouveau pendant l’Assemblée Générale révoquant le syndic en place.
Ce nouveau syndic pourra alors assurer la gestion de la copropriété le temps de la révocation du mandat en cours.
Afin de bien comparer les offres et vous aider à choisir votre nouveau syndic, il convient de se pencher sur 5 critères de base
Connaissances (administratives et des métiers du bâtiment) – Transparence – Tenue de la comptabilité – Disponibilité – Qualité des prestations (demandez les noms de clients existants et aller à leur rencontre).
La nomination d'un nouveau syndic
La nomination du nouveau syndic d’immeuble ainsi que la date de prise à effet de sa mission doivent être indiquées dans le procès-verbal (PV) de l’Assemblée Générale.
Rédigé lors de l’AG en question, ce PV doit être signé par le président de séance afin d’être validé. Une copie doit également lui être remise afin que le désigné puisse prendre ses fonctions.
La passation de pouvoir vers le nouveau syndic élu
À l’issue de cette Assemblée Générale, le nouvel élu doit être contacté sans délai pour recevoir le procès-verbal de nomination qui indiquera le changement de syndic. Il pourra alors se mettre en relation avec son confrère révoqué et récupérer tous les documents nécessaires à la gestion de la copropriété.
Un délai d’un mois est imparti au syndic d’immeuble révoqué pour transmettre tous les documents. Tandis qu’un délai de deux mois lui sera donné pour transférer les éventuels fonds sur le compte de gestion ouvert par le nouveau syndic de copropriété. La reprise de la gestion des comptes de la copropriété se fait généralement par mandat octroyé par la banque sur présentation du PV d’Assemblée générale.
Pourquoi vouloir changer de syndic ?
Les raisons pour vouloir changer de syndic de copropriété peuvent être multiples.
Néanmoins, révoquer le contrat de votre syndic est loin d’être un événement anodin. Il est donc important de commencer par estimer si cette décision est fondée sur des raisons concrètes et irrémédiables ou si la situation peut éventuellement être améliorée avec le syndic déjà en place.
Les reproches qui poussent le plus souvent à un souhait de changement
Les reproches les plus souvent formulés à l’encontre d’un syndic sont: la mauvaise gestion de la copropriété et le défaut de réactivité – travaux votés en Assemblée Générale (AG) non exécutés – mauvaise communication avec les copropriétaires – AG non organisées ou hors délai – problèmes techniques non résolus,…
Une autre raison pour laquelle vous pourriez envisager de vous séparer de votre syndic : des honoraires de gestion estimés trop élevés. Dans ce cas, si vous êtes satisfaits du travail de votre syndic que vous jugez compétent et investi, nous vous conseillons de d’abord essayer d’en renégocier les tarifs. Voir les tarifs couramment pratiqués
La révocation d’un mandat se présente fréquemment dans un immeuble neuf : un premier syndic provisoire ayant été désigné par le promoteur lors de la construction du bâtiment, le risque de conflit d’intérêt est notable. De plus, ce syndic peut parfois s’avérer décevant quant à ses obligations.
Il existe donc bien de multiples raisons fondées pour vouloir se séparer d’un syndic. Celles-ci génèrent une situation irrémédiable qui impose le changement.
