ChoisirUnSyndic » Fonctionnement d’une copropriété » Les règles en matière de vote dans une copropriété

Les règles en matière de vote

Tout copropriétaire peut participer à l’Assemblée Générale et dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Généralement prises selon le principe de la majorité absolue, les décisions peuvent cependant parfois nécessiter une majorité qualifiée ou même l’unanimité.

Les décisions sont toujours prises après un vote de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés lors des Assemblées Générales. Chaque copropriétaire possède un nombre de voix relatif à sa quote-part des parties communes. Cette quote-part est préalablement déterminée dans l’acte de base.

Les majorités requises, elles, changent selon le sujet traité, son importance ou encore son impact budgétaire.

Les 4 type de majorités pour les votes lors d'une assemblée générale de copropriété

Les décisions à la majorité absolue

Les décisions courantes, comme la nomination d’un syndic, sont prises selon le principe de la majorité absolue lors des AG. Elles requièrent donc 50% des voix, plus une.

Les décisions avec majorité aux 2/3

Lors des Assemblées Générales, une majorité aux 2/3 est nécessaire pour la prise de toute décision concernant :

La mise en place d’un conseil de copropriété
Des modification aux statuts de la copropriété lorsqu’elles traitent de la jouissance, de l’administration ou de l’usage des parties communes
L’exécution de travaux dans les parties communes (lorsque le syndic ne peut prendre de décision)
La détermination du montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est exigée

Les décisions avec majorité aux 4/5

Lors des Assemblées Générales, une majorité aux 4/5 est nécessaire pour la prise de toute décision concernant :

Des travaux de reconstruction de l’immeuble
Des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété
La division d’un lot ou la réunion de plusieurs lots
La modification du caractère d’un lot tel qu’un appartement qui deviendrait un établissement commercial par exemple.

Les décisions à l'unanimité

Lors des Assemblées Générales, l’unanimité est uniquement requise pour les décisions concernant :

La modification de la répartition des quote-parts de la copropriété
La reconstruction totale d’un immeuble détruit

Afin d'être validée, toute décision prise lors d’une Assemblée Générale doit être consignée par écrit à la fin de celle-ci dans un procès-verbal. Il doit être signé par le président de séance, le secrétaire, ainsi que par l’ensemble des copropriétaires présents. Ce procès-verbal relève d’une obligation légale et doit être transmis, endéans 30 jours suivant l’AG, à l'ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Vous ne pouvez pas vous présenter à une AG, comment faire pour voter ?

Bien que toujours très utile, votre présence en AG n’est pas obligatoire. Nous vous conseillons néanmoins de toujours y assister, si possible.
En cas d’impossibilité, vous pouvez vous faire représenter en Assemblée Générale par un mandataire et lui accorder une procuration totale ou partielle.

Vous pouvez choisir comme mandataire un autre copropriétaire, un employé de l’immeuble ou encore même un ami extérieur à la copropriété. Mais, afin d’éviter tout conflit d’intérêt, ce mandataire ne peut jamais être un membre du syndic.

Vous n'êtes pas d’accord avec certaines décisions prises lors de l’AG, quels sont vos recours ?

Une fois retranscrites dans le procès-verbal, les décisions prises lors d’une AG doivent obligatoirement être respectées par tous.

Cependant, si vous estimez qu’une décision est irrégulière (qui n’aurait pas été prise selon la bonne majorité par exemple), frauduleuse (avec l’intention de nuire) ou abusive, (non justifiée et causant un préjudice), vous avez la possibilité d’en demander judiciairement l’annulation.
Il vous faut alors introduire cette demande d’annulation endéans les 4 mois suivant l’Assemblée Générale.

Questions posées à propos des votes

QUOTITES??

Question posée par : CLAUDE

de DINANT

Bonjour, dans un batiment à plusieurs appartements(+/-30) comment sont calculés les quotités par appartements. Dans le mien les quotités sont calculés en 10.000 pour lr calculs des charges. D’avance merci pour votre réponse. Claude Vandenhoute

QUOTITES??

Copropriété avec 3 copropriétaires un qui détient 50% des droits de vote et les deux autres les autres 50%. Les deux qui détiennent 50% veulent un syndic payant. Celui qui detient seul les autres 50% ne veut pas. Peut on dire que c’est un abus de position et que peut on faire ?

Question posée par : Nicolas

de Braone l’Alleud

D’après ce que je lis si on a pas 50% impossible de trouver une solution. Cependant comme nous sommes 3 si 2 souhaitent û syndic et sont présents à l’AG on peut désigner un syndic . Est- ce correct? Comment doit on faire valider cela ? Via juge de paix ? Immeuble à la côte.

Copropriété avec 3 copropriétaires un qui détient 50% des droits de vote et les deux autres les autres 50%. Les deux qui détiennent 50% veulent un syndic payant. Celui qui detient seul les autres 50% ne veut pas. Peut on dire que c’est un abus de position et que peut on faire ?

Vote contraire aux dispositions de l’acte de base.

Question posée par : JEAN

de Malines

Bonjour, Nous sommes dans un complexe de 3 bâtiments (2, 3 et 5 étages) et leur crépi a été repeint. Selon l’acte de base, il s’agit là de frais engagés sur les parties communes particulières, qui doivent être facturés par bloc au même titre que les toitures. Le gestionnaire du syndic « estime » que puisque ces travaux de peinture concernent la vue de l’ensemble des bâtiments, il lui semble logique de porter le coût des travaux sur tous les quotas des 3 bâtiments afin que chaque propriétaire contribue dans cette proportion au rafraîchissement de l’ensemble du projet. Ma question est dès lors la suivante: le syndic a-t-il le droit de porter au vote une disposition contraire à l’acte de base (qui forcément lèse les propriétaires du plus petit bâtiment) et dans l’affirmative peut-il imposer ce vote sans révision de l’acte de base devant notaire ? Merci d’avance pour vos éclaircissements.

Vote contraire aux dispositions de l’acte de base.

Mandataire pour les Assemblées générales

Question posée par : Jean-Luc

de Waterloo

Bonjour, Je bénéficie d’un « mandat général » établi devant notaire pour représenter une personne en Belgique. Avec ce « mandat général », j’ai représenté la personne pour la signature d’un compromis de vente ainsi que pour l’acte de vente d’un bien immobolier. A présent se pose la question de la représentation de cette personne au sein de l’Association des Co Propriétaires (ACP). Le mandat doit il être demandé/renouvelé pour chaque A.G (AGO et AGE) ou peut-il être considéré comme permanent ? Bien à vous, Jean-Luc Degen

Mandataire pour les Assemblées générales

Modification de la période d’exercice comptable – Quelle majorité faut-il ?

Question posée par : Luc

de Marcinelle (Charleroi)

Notre copropriété a actuellement un exercice comptable qui va du 01/07 au 30/06. Notre nouveau syndic souhaite modifier cette disposition pour avoir un exercice comptable qui va du 01/01 au 31/12. Quelle majorité est nécessaire pour cette modification ? Simple, deux tiers ou 4/5 Merci pour votre réponse

Modification de la période d’exercice comptable – Quelle majorité faut-il ?

Concierge et AG

Question posée par : jean-claude

de Oupeye

Bonjour, Lors des AG, un concierge employé par la copropriété et rémunéré par elle (il n’est donc pas employé du syndic) qui n’est pas un copropriétaire, peut il voter pour les procurations qu’il a reçues lorsque le sujet évoqué peut influencer sur son travail? Le cas est le suivant : la commune nous propose un nouveau système de collecte des déchets, avec containers enterrés ou chacun irait déposer ses ordures ménagères avec un badge pour ouvrir le couvercle du container et systemede calcul du poids déposé alors qu actuellement, tout est mis dans des containers mobiles que le concierge doit manipuler en fonction des enlèvements par une firme. Le nouveau système de collecte faciliterait fortement le travail du concierge qui pourrait alors être chargé d’autres tâches plus gratifiantes. La nouvelle formule proposée par la commune à été acceptée lors de l’AG, mais certains propriétaires y sont opposés et cherchent les failles pour faire annuler la décision de lAG. Un des arguments invoqués est que les procurations du concierge ne pouvaient pas être comptabilisées dans le vote puisque cela le concernait directement. Certains vont jusqu’à prétendre qu’il devait quitter la séance lorsque ce point à été abordé. Pour ma part j’estime que son vote personnel n’aurait pas pu être pris en compte s’il avait été copropriétaire ( ce qui n’est pas le cas) mais bien ceux des procurations reçues de copropriétaires. Mais cela est très juridique. Merci d’avance pour votre réponse.

Concierge et AG