Les règles en matière de vote
Tout copropriétaire peut participer à l’Assemblée Générale et dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Généralement prises selon le principe de la majorité absolue, les décisions peuvent cependant parfois nécessiter une majorité qualifiée ou même l’unanimité.
Les décisions sont toujours prises après un vote de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés lors des Assemblées Générales. Chaque copropriétaire possède un nombre de voix relatif à sa quote-part des parties communes. Cette quote-part est préalablement déterminée dans l’acte de base.
Les majorités requises, elles, changent selon le sujet traité, son importance ou encore son impact budgétaire.
Les 4 type de majorités pour les votes lors d'une assemblée générale de copropriété
Les décisions à la majorité absolue
Les décisions courantes, comme la nomination d’un syndic, sont prises selon le principe de la majorité absolue lors des AG. Elles requièrent donc 50% des voix, plus une.
Les décisions avec majorité aux 2/3
Lors des Assemblées Générales, une majorité aux 2/3 est nécessaire pour la prise de toute décision concernant :
- La mise en place d’un conseil de copropriété
- Des modification aux statuts de la copropriété lorsqu’elles traitent de la jouissance, de l’administration ou de l’usage des parties communes
- L’exécution de travaux dans les parties communes (lorsque le syndic ne peut prendre de décision)
- La détermination du montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est exigée
Les décisions avec majorité aux 4/5
Lors des Assemblées Générales, une majorité aux 4/5 est nécessaire pour la prise de toute décision concernant :
- Des travaux de reconstruction de l’immeuble
- Des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété
- La division d’un lot ou la réunion de plusieurs lots
- La modification du caractère d’un lot tel qu’un appartement qui deviendrait un établissement commercial par exemple.
Les décisions à l'unanimité
Lors des Assemblées Générales, l’unanimité est uniquement requise pour les décisions concernant :
- La modification de la répartition des quote-parts de la copropriété
- La reconstruction totale d’un immeuble détruit
- Afin d'être validée, toute décision prise lors d’une Assemblée Générale doit être consignée par écrit à la fin de celle-ci dans un procès-verbal. Il doit être signé par le président de séance, le secrétaire, ainsi que par l’ensemble des copropriétaires présents. Ce procès-verbal relève d’une obligation légale et doit être transmis, endéans 30 jours suivant l’AG, à l'ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
Vous ne pouvez pas vous présenter à une AG, comment faire pour voter ?
Bien que toujours très utile, votre présence en AG n’est pas obligatoire. Nous vous conseillons néanmoins de toujours y assister, si possible.
En cas d’impossibilité, vous pouvez vous faire représenter en Assemblée Générale par un mandataire et lui accorder une procuration totale ou partielle.
Vous pouvez choisir comme mandataire un autre copropriétaire, un employé de l’immeuble ou encore même un ami extérieur à la copropriété. Mais, afin d’éviter tout conflit d’intérêt, ce mandataire ne peut jamais être un membre du syndic.
- Notez que, en principe, nul ne peut accepter plus de trois procurations. Néanmoins, tant que le total des voix dont un mandataire dispose et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix de la copropriété, il est autorisé à en recevoir plus.
Vous n'êtes pas d’accord avec certaines décisions prises lors de l’AG, quels sont vos recours ?
Une fois retranscrites dans le procès-verbal, les décisions prises lors d’une AG doivent obligatoirement être respectées par tous.
Cependant, si vous estimez qu’une décision est irrégulière (qui n’aurait pas été prise selon la bonne majorité par exemple), frauduleuse (avec l’intention de nuire) ou abusive, (non justifiée et causant un préjudice), vous avez la possibilité d’en demander judiciairement l’annulation.
Il vous faut alors introduire cette demande d’annulation endéans les 4 mois suivant l’Assemblée Générale.
- Notez que tout copropriétaire est dans le droit de contester une décision de l’AG devant un juge, sauf s'il était présent à cette AG et à voter pour.