Fonctionnement de la copropriété

Vous venez d’acheter un appartement dans un immeuble résidentiel ?
Bienvenue dans le monde de la copropriété !

Partie intégrante de la vie d’un copropriétaire, le sujet de la copropriété n’est pourtant pas toujours évident à comprendre.

Qu'est ce qu'un copropriété ?

Une copropriété est définie comme un immeuble ou un groupe d’immeubles dont la propriété est répartie par lots entre un minimum de deux personnes, appelées « copropriétaires ».

Parties privatives et parties communes

Chaque lot qu’un copropriétaire possède est constitué d’une partie privative ainsi que d’une quote-part des parties communes de l’immeuble. La partie privative est la propriété d’un seul des copropriétaires, dont il a l’usage exclusif.
Il peut s’agir d’un appartement mais aussi parfois d’un box de garage, d’un atelier ou d’un jardin privatif.

Les parties communes, elles, sont à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Il s’agit généralement de la cour de l’immeuble, parfois du parking, des couloirs ou encore de l’ascenseur. Ces parties communes sont administrées par l’Association des Copropriétaires (ACP) qui se réunit lors des Assemblées Générales (AG).

L’Association des Copropriétaires (ACP)

L’Association des Coproprietaire voit le jour dès lors qu’un immeuble est divisé. Tous les copropriétaires en sont membres de plein droit.

Personnalité juridique de l’immeuble, l’ACP doit être inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) de laquelle elle reçoit un numéro d’entreprise. Ce numéro doit apparaître sur tous les documents émanant de l’ACP.

L’ACP se réunit lors des Assemblées Générales pendant lesquelles les décisions sont prises. Ces décisions sont ensuite exécutées par le syndic de l’immeuble.

association des copropriétaires

Les organes de gestion essentiels au fonctionnement de la copropriété

Qui dit copropriété, dit décisions à prendre quant à la collectivité. Il existe trois organes de gestion principaux dans une copropriété, chacun ayant un pouvoir spécifique : l’Assemblée Générale, le Conseil de Copropriété et le Syndic.

L'Assemblée générale

Organe principal de la copropriété, l’AG rassemble l’ensemble des copropriétaires. Les locataires, eux, n’en font pas partie. Elle prend les décisions les plus importantes relatives à la gestion de l’immeuble.

Devant avoir lieu minimum une fois par an, elle statue par exemple quant à la gestion des charges, la nomination d’un syndic, l’allocation des budgets ou encore les travaux d’entretien des parties communes. Ces décisions, généralement prises sous le principe de majorité absolue, doivent cependant parfois être votées selon une majorité qualifiée ou à l’unanimité.

En savoir plus sur les règles en matière de vote

Le conseil de copropriété

Le conseil de copropriété n’est obligatoire que dans les grandes copropriétés, c’est-à-dire celles comprenant un minimum de 20 lots. Il devient donc facultatif dans les immeubles de moins de 20 lots et sera voté à la majorité absolue.

Composé uniquement de copropriétaires, le rôle du conseil de copropriété est de veiller à la bonne exécution des missions par le syndic.

Plus d’explications sur les rôles de chaque organe de gestion

Le syndic

Le syndic, élu par l’Assemblée Générale, assure la gestion quotidienne de l’immeuble et en gère les fonds. C’est également lui qui est chargé d’exécuter les décisions prises lors des AG.

Tout savoir sur la mission du syndic

Les actes qui régissent la copropriété

Les statuts de la copropriété

Devant faire l’objet d’une procédure officielle devant notaire, les statuts de la copropriété sont intégralement retranscrits dans un registre au bureau de la Conservation des Hypothèques. Ils comprennent deux documents principaux : l’acte de base et le règlement de copropriété, qui déterminent les obligations et les droits de chaque copropriétaire.

L'acte de base

C’est l’acte de base qui divise l’immeuble en parties privatives et communes. Il décrit également chaque lot et détermine la quote-part des parties communes de chaque partie privative en fonction de trois critères de base : la situation de la partie privative, sa superficie nette au sol et son affectation.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété décrit les devoirs et les droits de chaque copropriétaire et détaille les règles de fonctionnement de la copropriété (règles en matière de travaux d’entretien, usage du jardin, activités autorisées au sein de l’immeuble,…).
Il contient également le mode de répartition des charges quant à l’entretien ou la réparation des parties communes.

Pour finir, il fixe les règles concernant l’AG (modalités de nomination d’un syndic, durée de son mandat, étendue des ses pouvoirs,…).

Le règlement d’ordre intérieur

Le règlement d’ordre intérieur, établi par les copropriétaires, décrit un ensemble de règles de vie destinées à faciliter la vie en communauté.
Obligatoire depuis 2018 mais ne nécessitant pas d’acte authentique, le règlement d’ordre intérieur est consultable au siège de l’ACP et doit être respecté de tous (copropriétaires et locataires).

Ce règlement, pouvant être modifié par l’AG, répond à toutes sortes de questions pratiques qui peuvent concerner l’heure de fermeture des portes, les animaux de compagnie ou encore les éléments de décoration dans les parties communes.