Comptabilité - vos questions / réponses

Bonjour, En ma qualité de Commissaire aux Comptes de mon ACP, j’ai demandé à mon Syndic de me fournir un document justificatif concernant un paiement sortant qu’il a effectué vers un de nos fournisseurs. Je souhaite connaître le détail de ce paiement pour savoir si ce sont uniquement des factures et/ou des notes de crédit ou si il y a également des intérêts de retard et/ou frais de mise en demeure. Mon Syndic refuse de me donner le document justificatif. Peut-il refuser de fournir un document relatif à la comptabilité de la Copropriété au Commissaire aux Comptes ? Merci

Bonjour, dans un batiment à plusieurs appartements(+/-30) comment sont calculés les quotités par appartements. Dans le mien les quotités sont calculés en 10.000 pour lr calculs des charges. D’avance merci pour votre réponse. Claude Vandenhoute

Bonjour, L’année passée, j’ai été contraint de déclarer deux sinistres à mon syndic, en espérant faire jouer l’assurance pour les réparations. Aucun des deux n’a pu aboutir (le premier parce qu’il s’est avéré que le problème n’est simplement pas couvert par l’assurance de l’immeuble ; le second parce que suite à la venue d’un technicien, nous avons trouvé la vraie cause au problème, qui ne concernait pas du tout la structure du bâtiment; le dossier a donc été clot). L’affaire aurait pu s’arrêter là, mais le syndic n’a pas apprécié d’avoir été dérangé pour rien (je suppose qu’ils s’attendaient à voir ces dossiers aboutir sur des travaux sur lesquels ils touchent une commission, donc ils n’y voient que du temps investi en pure perte puisqu’ils n’y toucheront pas de prime). Le syndic a donc décidé de me facturer arbitrairement des frais de dossier. Au total, je suis contraint de payer près de 200€ sans aucun justificatif. Mon syndic me dit qu’une clause du contrat prévoit que l’on puisse facturer des frais de dossier lorsqu’on les estime justifiés, malheureusement je ne peux que la croire sur parole (je suis arrivé récemment et je ne dispose pas du contrat avec le syndic), et de plus même si c’était vrai, la clause est très générale et la question de si les frais de dossiers sont justifiés et proportionnés ou non est sujette à débat. J’ai déjà expliqué plusieurs fois au syndic (oralement lors de l’AG, puis j’ai répété mes explications par email) ce qui m’avait poussé à déclarer ces sinistres, et que compte tenu de ce qui était connu sur le moment, je n’aurais pas pu faire autrement. Donc qu’on ne peut pas me reprocher de les avoir dérangés pour rien, c’était l’attitude raisonnable et rationnelle à avoir de ma part à ce moment-là. Le syndic fait le choix d’ignorer ces explications, et continue à répéter (à moi-même et aux autres co-propriétaires) que je m’amuse à le déranger pour rien, me conduisant à chaque fois à me répéter (je précise qu’à chaque fois que la question est soulevée, le syndic ne trouve rien à répondre à mes explications et les autres copropriétaires se rangent de mon côté… mais à chaque fois qu’il soulève à nouveau la question, le syndic semble oublier les réponses que je leur ai déjà apportées). Si les conséquences étaient simplement des relations tendues et une ambiance inconfortable à l’AG, je ne m’en soucierait pas, mais comme je vois que cela sert de prétexte à des factures complètement arbitraires me ciblant personnellement, et que ça a un peu des allures de vendetta personnelle contre moi, je m’inquiète, ne souhaitant pas que ces factures injustifiées deviennent une habitude. J’avais déjà écrit par mail que je contestais cette première facture, en leur expliquant pourquoi. Je n’ai pas eu de réponse et ladite facture est toujours considérée comme impayée dans mes comptes, tandis qu’une autre facture a été rajoutée. Quelle est l’attitude à avoir? Est-ce que je peux simplement refuser de payer? Est-ce que je peux au moins exiger de meilleures justifications pour ces factures? Évidemment je cherche à résoudre ce litige sans nécessairement en arriver à convoquer un tribunal, idéalement.

Bonjour, j’envisage de signer un compromis de vente pour un appartement à Bruxelles, mais le vendeur m’interpelle sur la question du remboursement par moi éventuel de la quote part du vendeur dans les loyers d’une ancienne conciergerie. Son syndic m’écrit:  » quote part du vendeur dans les loyers de l’ancienne conciergerie à ce jour, revenant à la copropriété, sauf disposition contraire dans le compromis ». Je suppose que je peux parfaitement refuser une disposition particulière dans le compromis par laquelle je rembourserais tout ou partie de la quote part du vendeur dans les loyers de l’ancienne conciergerie. Je n’ai donc aucune obligation de payer quoi que ce soit à ce titre, et personne ne peut m’y obliger ? Merci de votre confirmation. Cordialement, georges martins

Maître, Cela fait des mois que je demande à avoir accès à la comptabilité de ma copropriété et que le syndic ne me donne pas accès. Nous avons une plateforme avec seulement certaines factures mises à disposition, mais c’est très lacunaire comme plateforme, juste histoire de nous donner quelques miettes. Je me rends compte aujourd’hui que, concernant l’exercice 2022, une facture d’un prestataire du 8 février 2022 est adressée à notre syndic actuel, or celui-ci n’a été élu qu’à l’AG de novembre 2022 ! C’est pour moi la preuve flagrante d’une « fausse facture » et que le syndic actuel fait des factures « a posteriori », sauf que là, ils ont mal « magouillé ». Que faire dans une pareille situation ? Bien à vous,

Bonjour Maître Tordoir, Deux questions : 1. Nous avons acté en AG le choix d’un fournisseur pour le nettoyage. Je m’aperçois à la lecture des factures disponibles sur notre extranet que le montant voté en AG n’inclut que les parties communes et pas les garages. Soit une augmentation de +- 250 euros pour les garages (copropriété de +60 lots). Bien entendu, dans notre copropriété, le syndic ne délivre jamais les mises en concurrence des prestataires donc je n’aurais pu de toute façon accéder aux détails de ces offres. Mais je trouve cette manière de procéder très limite. Y a-t-il un sanction possible pour de tels agissements ? Bien entendu, je ne vais pas aller devant le juge de paix pour contester cela (délai de forclusion de 4 mois comme vous le mentionnez). Ce n’est pas la première fois qu’on vote un montant et que finalement le syndic n’a pas été transparent en AG… 2. Nous avons acté un travail important (remplacement ventilateur) en AG qui devait être alimenté par le fonds de réserve (acté par écrit sur le PV de l’AG). Je m’aperçois que le syndic a viré les fonds depuis le fonds de roulement et de nouveau ce n’est pas la première fois que des agissements de la sorte interviennent. De nouveau, que faire face à ces agissements ? Un tout grand merci ! Bien à vous,

Bonjour Maître, Je souhaite avoir accès aux documents comptables de l’ACP mais le syndic ne répond pas à mes nombreuses demandes et je crains que le suivi de la comptabilité soit une catastrophe (arriérés fournisseurs, copropriétaires débiteurs non poursuivis, etc.). Après plusieurs rappels, le syndic m’a envoyé quelques factures sans grand intérêt pour me rassurer, mais c’est tout le contraire… Avoir les factures ne me suffit pas car je dois évidemment voir la réconciliation entre les paiements bancaires et les factures, mais également l’approvisionnement du fonds de réserve et de roulement. Pouvez-vous me dire si je peux avoir accès en tant que copropriétaire à l’ensemble des transactions des comptes bancaires des fonds de roulement et de réserve ? Je suppose que le compte fonds de réserve n’est pas considéré comme « à caractère privé » ? Merci !

Bonjour, l’an dernier un certain n,ombre de points ont été actés dans le PV de l’assemblée générale de la manière suivante  » l’assemblée générale postpose à l’unanimité la décision à la prochaine assemblée générale ». L’ordre du jour joint à la convocation ne mentionne aucun des sujets reportés de cette manière , mais au contraire introduit le texte « en l’absence de contestation dans les quatre mois (…texte légal) le PV de la dernière AG est définitevement approuvé ». De cette manière les points litigieux (approbation des comptes ou décharges diverses par exemple) disparaissent. Que pensez-vous de cette façon de procéder?

Bonjour, le syndic précédant n’a pas tenu la comptabilité de manière régulière (manquements graves (pas d’encodages durant de nombreux mois, arriérés fournisseurs,etc)), quel est le délai pour le nouveau syndic pour entamer une préjudice au civil ? (intérêts sur factures impayés, remise en ordre de la compta,etc) Y a t-il un délai de prescription ?

Madame, Monsieur, Depuis 6 semaines, une partie de mon immeuble est privée d’eau chaude. Malgré les multiples mails envoyés au syndic, nous en sommes encore à faire chauffer des casseroles d’eau chaude et le syndic est aux abonnés absent. Nous n’avons pas reçu les comptes pour l’année comptable couvrant la période 01/07/2022 au 30/06/2023 au prétexte que le syndic n’avait pas reçu les chiffres du chauffage. Nous étions alors en février 2024. Merci de me donner votre avis.