Bonjour,
Je sollicite vos conseils pour une situation complexe concernant la gestion de notre copropriété. Jusqu'en 2020, notre copropriété était gérée par un syndic A. Cependant, suite à une fusion, les activités de A ont été cédées au syndic B, qui nous a été imposé sans vote préalable en AG (simple communication écrite après plusieurs mois...).
Depuis ce changement, nous rencontrons plusieurs problèmes. Aujourd’hui, nous sommes avec un syndic C (suite à une décision du juge du paix qui a demandé de tenir une AG pour désigner un nouveau syndic) mais les syndic B et A n'ont pas géré correctement certains aspects importants de ses missions légales, notamment la tenue correcte de la comptabilité. Cela a entraîné par exemple des arriérés importants auprès de nos fournisseurs, causant un préjudice notable à notre copropriété. Les comptes de la copropriété ont également été bloqués par la banque durant cette période mais personne ne veut/peut nous dire pourquoi (ni le Cdc).
Nous sommes inquiets de cette situation et nous aimerions savoir quels sont nos droits et quelles démarches nous devrions entreprendre pour résoudre ces problèmes. Est-ce bien légal de céder ses activités sans vote soumis en assemblée générale (sachant qu'il n'y a eu aucune AG en 2020 et 2021 pour raisons Covid, or d'autres ACP ont eu des AG...) ? Y a t-il des délais de prescriptions concernant la mise en cause de A et B ?
Merci d'avance pour vos conseils éclairés.
Bon week-end !
Bonjour. Merci pour votre question.
Le contrat de syndic est un contrat "intuitu personae" c'est à dire conclu en raison de la "personnalité" du syndic. C'est donc un élément essentiel du contrat de syndic. Ce qui signifie que l'on ne peut pas changer de syndic et/ou pour le syndic transférer le contrat à un autre syndic, sans l'accord préalable de l'AG ( = il faut une décision d'AG) Ainsi la cession d'une branche d'activité "syndic" à une société tierce syndic, emportera un transfert et ne peut se concevoir que sur base d'une décision d'AG.
Maintenant s'il s'agit d'une "fusion absorption" de la société syndic par une autre entité (agréée pour la profession), il n'y a pas juridiquement de changement ou de transfert.
Il faut donc analyser la situation.
Pour la mise en cause de l'éventuelle responsabilité des syndics précédents, il faut d'abord mettre en évidence les manquements (fautes au sens du contrat de syndic et/ou de la mission légale ) et les dommages consécutifs. Cette responsabilité peut être soit contractuelle sur base du contrat formé entre l'ACP et ledit syndic ou quasi-délictuelle, à l'égard des tiers audit contrat (par exemple à l'égard d'un copropriétaire)
Ceci doit faire l'objet d'une décision d'AG au vu d'une éventuelle responsabilité contractuelle. (sur base du contrat formé entre l'ACP et ledit syndic) Vous avez donc intérêt à demander que ce point soit mis à l'ordre du jour d'une AG.
Question essentielle et préalable : ce précédent syndic a-t-il reçu "quitus" de sa mission ??? En effet s'il a reçu décharge quant à l'exercice de son mandat/mission sur décision de l'AG, ce sera bien plus compliqué de mettre en cause sa responsabilité. En tel cas, il faudra démontrer que l'AG a été trompée lors de la prise de cette décision par de fausses informations, des manœuvres ....
Le délai de base de la prescription est de 10 ans pour la responsabilité contractuelle (délai pour les actions personnelles) et de 5 ans pour la responsabilité quasi-délictuelle. Mais ceci doit s'analyser au vu du dossier !!!!
Bien à vous
TORDOIR Marc
www.tordoirmarc.com
