Un internaute nous a récemment posé une question très concrète :
« Je suis usufruitier d’un appartement avec mon épouse, notre fils en détient la nue-propriété. Devons-nous lui donner une procuration pour assister à l’Assemblée Générale ? Ou est-ce lui qui doit nous donner procuration ? »
Le principe légal : suspension du droit de vote sans mandataire commun
La situation est fréquente dans les copropriétés belges, notamment après une succession ou une donation. Lorsqu’un appartement est partagé entre usufruit et nue-propriété, l’article 3.87 §1, alinéa 2 du Code civil s’applique :
« Lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’usufruit, le droit de participer aux délibérations de l’Assemblée Générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent une personne qui sera leur mandataire commun. »
Concrètement, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent voter seuls. Le lot n’est pris en compte à l’Assemblée Générale qu’une fois qu’un représentant unique a été désigné.
Qui peut être désigné comme mandataire ?
Le mandataire commun est choisi par accord entre les usufruitiers et le nu-propriétaire. Il peut s’agir :
- d’un des usufruitiers (par exemple, l’un des parents),
- du nu-propriétaire (souvent l’enfant),
- ou d’une autre personne de confiance choisie d’un commun accord.
Cette désignation doit être notifiée au syndic par écrit (courrier simple ou e-mail). Seul ce représentant recevra ensuite les convocations et pourra voter à l’AG.
Exemple concret
Dans le cas soumis par notre internaute : le couple usufruitier et leur fils nu-propriétaire doivent s’accorder pour désigner qui représentera l’appartement. S’ils choisissent la mère, c’est elle seule qui assistera à l’Assemblée et votera. Si aucune désignation n’est faite, le lot restera absent des votes et ses quotités ne seront pas prises en compte.
Quelles sont les conséquences si rien n’est décidé ?
Sans désignation d’un mandataire commun :
- le droit de vote attaché au lot est suspendu,
- l’appartement n’est pas représenté à l’AG,
- les décisions sont prises sans tenir compte de ses quotités.
La jurisprudence : quand le tribunal intervient
La pratique a montré que l’absence d’accord peut bloquer la vie d’une copropriété. Dans un jugement du 23 juin 2006 (Justice de paix de Maasmechelen, RCDI 2006/4, p.22), il a été décidé que lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire ne parviennent pas à se mettre d’accord, le tribunal peut régler la question en attribuant à chacun 50 % des droits de vote. Cette décision illustre que la justice peut intervenir pour éviter une paralysie totale des assemblées générales.
Conseils pratiques
✔ Bon à savoir : un simple écrit signé par toutes les parties suffit, il n’est pas nécessaire de passer devant notaire.
⚠ Attention : en cas de désaccord persistant, le tribunal peut être saisi, mais cela implique des frais et des délais. Mieux vaut trouver un accord amiable rapidement.
Pour aller plus loin
Le démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété) ne concerne pas seulement la copropriété : il a aussi des implications fiscales et patrimoniales. Pour mieux comprendre ses mécanismes, vous pouvez consulter cet article détaillé sur le démembrement de propriété disponible sur Gestiplus.
FAQ express
Qui vote à l’Assemblée Générale en cas d’usufruit et de nue-propriété ?
Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent voter seuls. Ils doivent désigner ensemble un mandataire commun qui représentera le lot à l’AG.
Comment désigner un mandataire commun ?
Un simple écrit signé par les parties (usufruitiers et nu-propriétaire) suffit. Ce document doit être envoyé au syndic par courrier ou e-mail pour officialiser la désignation.
Que se passe-t-il si aucun mandataire n’est désigné ?
Le droit de vote du lot est suspendu. L’appartement n’est pas représenté et ses quotités ne sont pas prises en compte lors des décisions de l’Assemblée Générale.
Et si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord ?
En cas de désaccord persistant, le tribunal de paix peut être saisi. Une décision de 2006 a jugé que, pour éviter le blocage, les droits de vote pouvaient être partagés à 50 % entre usufruitier et nu-propriétaire.
Où trouver plus d’informations sur le fonctionnement des Assemblées Générales ?
Vous pouvez consulter notre guide complet sur le rôle, la convocation et le déroulement des AG de copropriété en Belgique :
Fonctionnement de l’Assemblée Générale.
Conclusion : un point juridique à ne pas négliger
En copropriété, le partage de la propriété entre usufruitier et nu-propriétaire entraîne souvent des questions pratiques. La règle est claire : il faut désigner un mandataire commun. À défaut, le lot perd sa voix, et si aucun accord n’est trouvé, le juge peut intervenir. Pour préserver vos droits et éviter toute paralysie, pensez à formaliser rapidement votre choix et à en informer votre syndic.
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