Les charges de copropriété sont des frais essentiels associés à la gestion et à l’entretien d’un immeuble en copropriété. Cependant, leur répartition entre propriétaires et locataires peut susciter des interrogations. ChoisirUnSyndic.be vous offre un aperçu complet des règles en vigueur afin de savoir quelles charges de copropriétés peuvent être répercutées sur un locataire en Belgique.
Clé de répartition des frais
La première étape pour comprendre la répartition des frais des parties communes est de se référer au règlement de copropriété de l’immeuble. Ce document définit la manière dont les coûts associés aux parties communes, tels que l’électricité, le nettoyage, l’entretien de l’ascenseur, le jardin, la police globale et les frais de syndic, sont répartis entre les propriétaires. Si vous habitez dans l’appartement vous-même ou s’il est vacant, vous êtes généralement responsable du paiement intégral de votre part de ces frais en tant que propriétaire. Cependant, si vous le louez, vous avez la possibilité de partager une partie de ces charges avec votre locataire.Quelles charges de copropriété peuvent être répercutées sur un locataire ?
Baux de logement et Code civil
Les charges de copropriété qui peuvent être répercutées sur un locataire dépendent des termes du bail et des règles légales. En général, un locataire peut être tenu de contribuer aux frais suivants : Entretien des parties communes : cela comprend les frais d’électricité et de nettoyage des parties communes, l’entretien de l’ascenseur, du jardin, et d’autres services similaires. Petites réparations et fournitures communes : par exemple, le remplacement d’ampoules, de balais d’essuie-glaces d’ascenseur, ou d’autres éléments d’entretien courant. Consommations collectives : chauffage, eau, électricité ou enlèvement des déchets lorsqu’ils sont gérés collectivement. En revanche, les dépenses de gestion et d’administration de la copropriété, notamment les honoraires du syndic, les frais d’assemblée générale, la contribution au fonds de réserve et les grosses réparations, restent à la charge exclusive du propriétaire-bailleur. Le Code civil établit également des principes généraux de répartition des charges : le locataire supporte les réparations et entretiens courants, tandis que le bailleur prend en charge les réparations importantes ou structurelles nécessaires à l’utilisation normale du logement.
Région flamande : répartition des charges de copropriété selon la date du bail
En Région flamande, le législateur a introduit des règles spécifiques pour la répartition des frais des parties communes. Ainsi, si le contrat de bail a été conclu après le 1er janvier 2019, la répartition des charges de copropriété est établie comme suit :
- Sont entièrement à la charge du locataire : les frais de chauffage, d’électricité des parties communes, les petites réparations aux parties communes, les frais de nettoyage de ces espaces et le coût de l’enlèvement des poubelles, s’ils sont gérés collectivement.
- En tant que bailleur, vous êtes tenu de supporter les frais des grosses réparations, ainsi que les coûts liés à l’achat ou au remplacement des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Vous devez également prendre en charge les dépenses liées à l’organisation de l’assemblée générale, votre quote-part de la police globale et votre contribution au fonds de réserve.
Régions wallonne et bruxelloise : des règles similaires
En Wallonie et à Bruxelles, des règles similaires existent en ce qui concerne la répartition des charges entre locataire et bailleur. Par exemple, en Wallonie, les frais de l’entretien périodique de l’ascenseur sont à la charge du locataire, tandis que les grosses réparations de l’ascenseur et celles causées par l’usure incombent au bailleur. La Région wallonne et la Région bruxelloise ont établi des tableaux détaillés, disponibles en annexe 7 de l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 et de l’arrêté du gouvernement bruxellois du 23 novembre 2017, afin de préciser de manière plus approfondie les charges pouvant être imputées ou exclues pour les locataires. Il est impératif de souligner que ces règles sont contraignantes et ne peuvent être contournées, en particulier pour les baux de résidence principale. En Région wallonne, en théorie, une dérogation au tableau de répartition est envisageable dans le cadre d’un bail de logement de droit commun. Cependant, les principes généraux évoqués précédemment doivent toujours être respectés, c’est-à-dire que les grosses réparations restent à la charge du bailleur et les petites réparations locatives incombent au locataire.Charges de copropriété à partager
Certaines charges peuvent être répercutées sur le locataire, d’autres restent à la charge exclusive du propriétaire.
Par exemple, les frais d’entretien périodique de l’ascenseur font partie des charges locatives récupérables : le locataire peut donc en supporter le coût. En revanche, les frais liés à la réalisation d’une analyse de risque, à une inspection préventive, ainsi que les coûts des grosses réparations ou de la modernisation de l’ascenseur, restent entièrement à charge du bailleur.
Les honoraires du syndic ne sont pas récupérables auprès du locataire : ils doivent donc être assumés à 100 % par le propriétaire-bailleur.
Les prestations spécifiques demandées par l’une ou l’autre partie – par exemple la réalisation d’un double de clé ou la constitution d’un dossier pour une vente – restent à charge exclusive de celui qui les a sollicitées.
Attention ! Il est essentiel de respecter les règles de répartition des charges, car déroger à celles-ci de manière défavorable pour le locataire n’est pas autorisé. En Région flamande, cependant, il est possible de déroger aux règles légales en faveur du locataire.
Comment peut être effectué le décompte des charges de copropriété répercutées sur un locataire ?
Le mode de décompte des charges peut être forfaitaire ou basé sur les frais réels.
Dans un premier temps, vous avez la possibilité de fixer les frais liés à l’appartement que vous louez de manière forfaitaire. Si vous optez pour cette approche, il vous est possible, en accord avec votre locataire, de passer à un système basé sur les coûts réels à tout moment. Toutefois, si votre locataire refuse d’accepter ce changement, vous avez la possibilité de porter le litige devant un tribunal.
Si vous décidez de réaliser un décompte en utilisant les frais réels, il vous est permis de demander à votre locataire un acompte mensuel et de lui envoyer un décompte annuel. Dans cette situation, il est impératif que vous soyez en mesure de fournir les justificatifs nécessaires en cas de demande de la part de votre locataire. Pour satisfaire à cette exigence, il vous incombe de fournir un état détaillé des frais et des charges à votre locataire.
Répartition des charges de copropriété : quel est le rôle du syndic ?
Le syndic peut aider à ventiler les frais entre propriétaires et locataires, mais il ne peut pas collecter directement les paiements du locataire pour le compte du bailleur. Le bailleur doit avancer ces frais et les récupérer ultérieurement auprès du locataire. Même si le syndic envoie le décompte directement au locataire, la responsabilité du paiement incombe au propriétaire envers les autres propriétaires et l’association des copropriétaires.
En conclusion, la répartition des frais des parties communes entre le propriétaire et le locataire est soumise à des règles strictes qui varient selon les Régions. Il est important de comprendre ces règles et de les respecter pour éviter tout litige. Une communication claire avec le locataire et la documentation appropriée des dépenses sont essentielles pour une gestion réussie des charges de copropriété.