Pendant longtemps, installer des panneaux solaires sur un immeuble en copropriété était compliqué et parfois peu rentable. La production d’électricité profitait surtout aux communs du bâtiment, ce qui limitait fortement l’intérêt économique du projet.
Aujourd’hui, la situation a profondément changé. Grâce au mécanisme des communautés d’énergie dans un même bâtiment, les copropriétés peuvent désormais partager l’électricité produite entre les différents appartements.
Résultat : les installations photovoltaïques deviennent beaucoup plus rentables, notamment à Bruxelles où elles bénéficient encore du système des certificats verts.
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Un exemple concret : installation photovoltaïque dans une copropriété
Prenons l’exemple d’un projet étudié récemment pour une copropriété bruxelloise.
L’installation proposée comprend :
- 26 panneaux photovoltaïques
- Puissance totale installée : 11,96 kWc
- Production annuelle estimée : 11.445 kWh
- Investissement : environ 11.100 € HTVA
Cette production correspond à la consommation électrique annuelle de plusieurs appartements ou d’une partie importante des besoins d’un immeuble.
L’économie liée à l’autoconsommation peut atteindre plus de 4.000 € par an, sans même tenir compte des certificats verts.
Certificats verts à Bruxelles : un soutien toujours intéressant
La Région de Bruxelles-Capitale soutient les installations photovoltaïques via le système des certificats verts.
Ce mécanisme permet aux producteurs d’électricité solaire de recevoir un certificat pour chaque quantité d’énergie produite.
Toutefois, la Région a récemment ajusté le niveau de soutien.
Pour les installations entre 5 et 36 kWc, le coefficient d’octroi est passé :
- de 1,953 certificats verts par MWh
- à 1,739 certificats verts par MWh
Cela représente une diminution d’environ 11 % du soutien régional.
Même avec cette baisse, le système reste très attractif car chaque certificat bénéficie d’un prix minimum garanti de 65 € par la Région.
Ce mécanisme garantit donc un revenu stable pendant plusieurs années.
Exemple de rentabilité d’une installation photovoltaïque en copropriété
| Élément | Données estimées |
|---|---|
| Nombre de panneaux | 26 panneaux photovoltaïques |
| Puissance installée | 11,96 kWc |
| Production annuelle estimée | 11.445 kWh |
| Investissement initial | 11.100 € HTVA |
| Économie annuelle via autoconsommation | ≈ 4.006 € |
| Revenus via certificats verts | ≈ 1.400 € / an |
| Gain annuel total | ≈ 5.400 € / an |
| Retour sur investissement estimé | 2 à 4 ans |
| Durée de vie de l’installation | 25 à 30 ans |
La révolution : la communauté d’énergie dans l’immeuble
Le véritable changement pour les copropriétés est l’arrivée du mécanisme de partage d’énergie dans un même bâtiment.
Grâce à ce système, l’électricité produite par les panneaux installés sur le toit peut être consommée directement par les appartements de l’immeuble.
Mais contrairement à ce que certains imaginent, il ne s’agit pas d’une prise commune où chacun se sert librement.
Le fonctionnement repose sur un décompte spécifique basé sur les données des compteurs intelligents.
Comment fonctionne réellement le partage de l’électricité ?
Chaque logement conserve :
- son compteur individuel
- son contrat d’électricité avec son fournisseur
- sa facture classique pour l’électricité prélevée sur le réseau
Parallèlement, le système de partage analyse la consommation réelle des appartements au moment où l’électricité solaire est produite.
Grâce aux compteurs intelligents, il est possible de savoir qui consomme et combien pendant les périodes d’autoconsommation.
Un décompte spécifique est alors établi.
Concrètement :
- si un appartement consomme au moment où les panneaux produisent, il bénéficie d’une part de cette énergie locale
- cette énergie est comptabilisée dans le décompte de la copropriété
- la valeur économique de cette consommation est ensuite répartie selon les règles fixées dans la communauté d’énergie
La consommation des uns peut améliorer la rentabilité pour tous
Dans une copropriété, tous les habitants n’ont pas le même profil de consommation.
Certains sont présents en journée, d’autres travaillent à l’extérieur. Certains utilisent beaucoup d’électricité, d’autres très peu.
Mais ce n’est pas un problème.
Au contraire, cette diversité permet souvent de maximiser l’autoconsommation globale de l’immeuble.
Même si certains copropriétaires consomment peu d’électricité solaire, la consommation des autres permet de valoriser la production au lieu de la renvoyer sur le réseau à faible valeur.
Cela améliore la rentabilité de l’installation pour l’ensemble de la copropriété.
Une rentabilité souvent très intéressante
Avec la combinaison :
- autoconsommation collective
- certificats verts
- hausse du prix de l’électricité
les installations photovoltaïques en copropriété peuvent atteindre des retours sur investissement très rapides.
Dans certains projets bruxellois, l’amortissement peut se situer entre 2 et 4 ans, ce qui reste exceptionnel pour un investissement immobilier.
Points d’attention avant de lancer un projet photovoltaïque en copropriété
| Point de vigilance | Pourquoi c’est important | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| Certification de l’installateur | Condition obligatoire pour obtenir les certificats verts | Certification ResCert et références dans des projets similaires |
| Qualité des panneaux | Impact direct sur la production et la durée de vie | Normes IEC, garantie de 25 à 30 ans |
| Garantie de l’onduleur | L’onduleur est l’élément qui s’use le plus vite | Garantie minimale 10 ans et disponibilité du SAV |
| Étude de la toiture | La structure doit supporter le poids des panneaux | Orientation, inclinaison, capacité portante, étanchéité |
| Gestion de la communauté d’énergie | Permet de partager l’électricité entre les appartements | Système de décompte et organisation du partage |
| Consommation de l’immeuble | Plus la consommation est élevée, plus la rentabilité est grande | Analyse des consommations des appartements et des communs |
| Autorisation de la copropriété | Le projet doit être validé en assemblée générale | Majorité requise et participation des copropriétaires |
| Suivi et monitoring | Permet de vérifier la production et détecter les anomalies | Application ou plateforme de suivi énergétique |
Des partenaires sélectionnés par ChoisirUnSyndic
Face à l’essor des projets photovoltaïques en copropriété, ChoisirUnSyndic a décidé de sélectionner plusieurs partenaires spécialisés dans les installations pour immeubles.
Ces partenaires ont été retenus sur base de plusieurs critères :
- certification et conformité réglementaire
- expérience dans les copropriétés
- qualité du matériel installé
- solidité financière et garanties
Grâce à ces partenariats, ChoisirUnSyndic a également pu négocier des conditions avantageuses pour les associations de copropriétaires, notamment :
- remises sur les installations
- études de faisabilité
- accompagnement dans la création de la communauté d’énergie
Transformer les toitures d’immeubles en source d’énergie
Dans de nombreuses copropriétés, la toiture est aujourd’hui un espace sous-utilisé.
Avec les panneaux photovoltaïques et le partage d’énergie, elle peut devenir une véritable source de valeur pour l’immeuble :
- réduction des charges énergétiques
- valorisation du bâtiment
- contribution à la transition énergétique
Pour les syndics et les copropriétés, le photovoltaïque représente donc une opportunité à analyser sérieusement dans les prochaines années.