MAUVAIS PAYEURS EN COPROPRIÉTÉ : QUE FAIRE ?
Un manque de liquidités consécutif à des défauts de paiement de certains copropriétaires peut parfois mettre une copropriété en danger. Mauvais payeurs en copropriété : que faire ? ChoisirUnSyndic vous apporte des éléments de réponse.
L’Association des Copropriétaires : créanciers privilégiés
Trop de défauts de paiement de la part de certains copropriétaires peuvent mettre une copropriété en danger. Une situation dont a été conscient le législateur lorsqu’il a créé un privilège qui a été octroyé au profit des Associations de Copropriétaires (ACP).
Depuis lors, en cas de vente d’un lot privatif d’un copropriétaire défaillant, l’ACP verra ses charges payées en priorité. Et ce, avant même d’autres prêteurs tels que les organismes bancaires nantis d’une hypothèque. Résultat d’un lobbying intensif, il s’agit là d’une avancée dont le SNCP peut être fier.
L’importance d’un syndic réactif
Cela étant dit, ce privilège ne doit en aucun dispenser le syndic de faire preuve de réactivité face à un copropriétaire défaillant. Il ne faut pas que la vente du lot du copropriétaire mauvais payeur intervienne alors que les charges impayées s’étalent depuis déjà de nombreuses années. Le texte précise en effet que le privilège est limité aux charges dues de l’exercice en cours ainsi que de l’exercice précédent. Ainsi, si le syndic de copropriété ne montre pas une certaine rapidité dans le recouvrement de ces charges dues, sa responsabilité risquerait d’être mise en cause par les copropriétaires. Ceux-ci pourraient alors relever que, si le syndic avait été plus réactif, le privilège aurait pu être appliqué plus rapidement. En d’autres mots, il pourrait lui être reproché, dans le cas où la dette porte sur des charges antérieures à l’exercice précédant l’exercice en cours, que son manque d’attention a empêché l’ACP de profiter du privilège.
Le rôle des Juges de Paix
Avant d’examiner les façons d’éviter toute accumulation de charges impayées en copropriété, une observation mérite d’être faite quant au rôle des Juges de Paix. Ces derniers sont en effet souvent appelés à statuer sur les réclamations introduites par l’ACP à l’égard des copropriétaires mauvais payeurs. Et force est de constater qu’il est relativement fréquent de voir un Juge de Paix octroyer de larges termes et délais au copropriétaire défaillant. Il est bien évidemment compréhensible que le Juge de Paix soit naturellement et légitimement sensible à la difficulté qu’ont certaines personnes à honorer leurs devoirs financiers. Notamment en cette période de forte inflation. Cependant, l’octroi de tels termes et délais pour un unique copropriétaire défaillant entraîne alors l’obligation pour tous les autres copropriétaires d’assurer en quelque sorte le rôle d’un banquier. Car ils se doivent alors de combler le manque financier généré par l’absence de paiement du copropriétaire défaillant. En outre, ces appels de fonds plus conséquents sont susceptibles de mettre ces autres copropriétaires en difficulté. Bien que la solidarité soit une valeur essentielle au sein d’une copropriété, il faudrait toutefois qu’elle soit le résultat d’une décision consentie de tous les copropriétaires appelés à pallier aux manquements de l’un des leurs.
Lorsqu’une copropriété fait appel au Tribunal en vue de réclamer des charges impayées, il est donc primordial que ses avocats fassent clairement état des finances de la copropriété mais également des conséquences d’un éventuel octroi de larges termes et délais à l’égard du copropriétaire défaillant pour les autres copropriétaires.
Mieux vaut prévenir que guérir
La prévention constituant toujours la voie la plus sage, certaines dispositions peuvent être prises afin d’inciter chacun des copropriétaires à faire preuve de régularité quant aux paiements. Une formule recommandée n’est autre que la mise en place de pénalités en cas de retard. Ces pénalités doivent alors être établies de façon conforme au cadre réglementaire afin qu’elles ne puissent en aucun cas être contestées.
Depuis la modification de la Loi du 18 juin 2018 l’article 577/4 §1er, alinéa 4 du Code Civil précise que “Le Règlement de Copropriété doit comprendre : (…) Les critères motivés ainsi que le mode de calcul de la répartition des charges et, le cas échéant, les sanctions et les clauses relatives au non-paiement des charges.”
Cependant, si une copropriété à inséré, avant la modification de cette loi, des pénalités relatives au paiement des charges dans son Règlement d’Ordre Intérieur, elles restent alors applicables. Afin d’être incontestable, la sanction doit donc impérativement :
- Être reprise dans le Règlement d’Ordre Intérieur avant le 1er janvier 2019, ou
- Être intégrée, suite à un vote de l’Assemblée Générale, dans le Règlement Général de Copropriété.
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Des pénalités dissuasives
Il faut toutefois veiller à ce que ces pénalités restent raisonnables. Leur but étant en effet d’être dissuasives et non de générer un quelconque profit pour la copropriété. De plus, il convient de noter que si des sanctions trop lourdes sont prévues, les Tribunaux pourraient être appelés à les réduire.
Il faut donc bien viser l’établissement de pénalités modérées mais qui sont toutefois suffisantes en vue d’être dissuasives. À cette fin, une clause telle que l’exemple qui suit pourrait être inscrite dans le Règlement d’Ordre Intérieur ou le Règlement Général de Copropriété :
“Toute charge de copropriétés impayées à l’échéance qui a été fixée par le syndic de copropriété dans son appel de fonds entraînera, dès le premier rappel envoyé par mail ou, le cas échéant, par courrier recommandé, après le 15ème jour suivant ledit appel de fonds, le débitement d’un intérêt de retard de 8% à l’année ainsi que d’une pénalité supplémentaire de 5% sur les charges impayées. »
Mauvais payeurs en copropriété : que faire ?
Lorsqu’il est question de remédier à une situation de mauvais payeurs en copropriété, les éléments à retenir peuvent être résumés comme suit :
- Il est essentiel que l’ACP qui sollicite un jugement contre un copropriétaire mauvais payeur soit suffisamment explicite face au Tribunal quant à la situation financière de la copropriété et des autres copropriétaires. Le Tribunal pourra ainsi statuer des termes et délais octroyés au copropriétaire défaillant en toute connaissance de cause.
- Au vu du caractère limité du privilège immobilier, le syndic doit faire preuve de réactivité. En cas de charges impayées par un copropriétaire, il doit donc rapidement intenter une procédure afin de pouvoir en bénéficier.
- Si elle n’a pas déjà été insérée dans le Règlement d’Ordre Intérieur, la sanction relative aux défauts de paiement doit être votée en AG puis inscrite dans le Règlement de Copropriété.
- Cette pénalité, bien que devant être dissuasive, doit toutefois rester raisonnable afin de ne pas être réduite par le Tribunal.
