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Le fonds de roulement et le fonds de réserve dans une copropriété

Afin de pouvoir faire face aux dépenses courantes de même qu’aux frais exceptionnels permettant d’assurer la bonne gestion des parties communes d’une copropriété, des ressources financières suffisantes sont nécessaires. À cette fin, les copropriétaires sont tenus de périodiquement verser des fonds sur deux comptes distincts et ouverts au nom de l’ACP (Association des Copropriétaires). Avec ChoisirUnSyndic, découvrez tout ce qu’il convient de savoir sur le fonds de roulement et le fonds de réserve dans une copropriété.

Le fonds de roulement et le fonds de réserve dans une copropriété

Qu’est-ce que le fonds de roulement ?

Le fonds de roulement représente tous les montants versés à titre d’avances pour les frais courants et réguliers liés à l’utilisation et à la gestion des parties communes de la copropriété. Ces frais couvrent, entre autres : 

  • Les factures d’électricité des parties communes,
  • L’entretien des espaces extérieurs et des ascenseurs,
  • Le nettoyage des communs,
  • Le salaire du syndic et des employés de la copropriété,…

Le syndic assure la gestion du compte du fonds de roulement. Il a dès lors un pouvoir de signature en vue de régler toutes les factures de la copropriété en temps et en heure.

Quelle somme doit être versée dans le fonds de roulement ?

Tous les copropriétaires doivent verser leur quote-part dans le fonds de roulement. 

Bon à savoir : la définition de la répartition des charges et des quotités se trouve dans l’acte de base et le règlement de copropriété.

Le plus souvent, il s’agit d’une provision forfaitaire qui est versée chaque mois ou chaque trimestre au syndic. Cette provision est établie sur base d’un certain budget approuvé au cours d’une Assemblée Générale. Périodiquement (une fois par an par exemple), le syndic dresse alors des comptes et réclame le solde éventuel par rapport à la provision versée ou rend au contraire l’excédent. Il s’agit du décompte annuel de charges. 

Que faire en cas de défaut de contribution au fonds de roulement ?

Si un copropriétaire ne verse pas sa provision au fonds de roulement, le syndic peut assurer le recouvrement des créances en saisissant la justice. Considéré tel un cas de force majeure, une autorisation de l’ACP n’est pas nécessaire. 

Qu’est-ce que le fonds de réserve ?

Le fonds de réserve d’une copropriété est un compte qui est alimenté afin de pouvoir faire face aux frais exceptionnels. Ces frais périodiques peuvent par exemple être induits par un besoin de : 

  • Renouvellement du système de chauffage,
  • Ravalement de façade,
  • Remplacement d’un ascenseur,
  • Nouvelles menuiseries dans les espaces communs,…

Selon l’article 165 et 168 de la loi du 18 juin 2018, la constitution d’un fonds de réserve est obligatoire depuis le 1er janvier 2019. Et ce, dans un délai de 5 ans faisant suite à la date de réception des provisions sur charge. L’ACP peut toutefois décider, selon une majorité des quatres cinquièmes des voix, de ne pas créer de fonds de réserve.   

Quels sont les avantages principaux d’un fonds de réserve ?

Sans une avance sur les frais exceptionnels auxquels pourrait être soumise une copropriété, il est possible que les copropriétaires ne disposent pas des ressources financières nécessaires afin de pouvoir contribuer sur base de leur quote-part une fois le moment venu. Avec un fonds de réserve, une copropriété s’assure dès lors de ne jamais être à court de liquidités.

Ce compte présente donc 2 intérêts principaux : 

  • Il permet d’éviter le report de travaux essentiels à la copropriété que des copropriétaires n’auraient toutefois pas les moyens de financer.
  • Il permet d’éviter tout défaut de paiement de la part de copropriétaires récalcitrants lorsque le quorum légal a déjà été atteint. 

Quelle somme doit être versée dans le fonds de réserve ?

Proportionnel à leur quote-part des parties communes, le montant dû par chaque copropriétaire est fixe et peut être versé de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle. 

Il n’existe aucun plafond maximum pour la contribution annuelle par copropriétaire au fonds de réserve. Cependant, cette contribution ne peut jamais être inférieure à 5 % de l’intégralité des charges communes ordinaires.

Que faire en cas de défaut de contribution au fonds de réserve ?

Comme dans le cas du fonds de roulement, suite à une relance et injonction de payer, le syndic de copropriété est en droit de saisir les tribunaux.

Fonds de roulement et fonds de réserve : quelles différences ?

Pour commencer, le fonds de roulement et le fonds de réserve ne servent pas au financement du même type de frais. En outre, la loi belge exige que ces fonds soient établis sur deux comptes bancaires distincts. Et ce, afin d’éviter toute confusion lors du paiement des factures. Cette distinction permet aussi de faciliter la gestion de la comptabilité pour le syndic. 

Bon à savoir : lors d’un appel de fonds, le syndic est dans l’obligation de préciser le pourcentage des montants reçus alloué au fonds de réserve. 

Une autre différence notable est que, contrairement à l’argent du fonds de roulement, l’argent du fonds de réserve appartient à la copropriété et constitue dès lors une épargne pour cette dernière. Cette différence présente d’ailleurs toute son importance lors de la vente d’un lot privatif en copropriété.

Que deviennent les fonds de roulement et de réserve lors de la vente d’un lot privatif ?

Le fonds de roulement

Lors de la vente d’un lot privatif en copropriété, la part du fonds de roulement d’un copropriétaire lui revient. Lors de la vente, un décompte vis-à-vis de la copropriété lui est transmis par le syndic. Le copropriétaire récupère alors l’intégralité du montant qu’il avait versé dans le fonds de roulement.

Le fonds de réserve

Le fonds de réserve reste dans la copropriété. De fait, selon la loi du 30 juin 1994, le fonds de réserve appartient à la copropriété et ne doit pas être remboursé par cette dernière au copropriétaire en cas de vente. Dans le cas de copropriétés ayant accumulé d’importantes réserves au cours des années, cette situation peut donc parfois s’avérer injuste pour le vendeur et faire profiter l’acheteur d’un cadeau inattendu. Pour cette raison, il peut être décidé que l’acheteur soit tenu de rembourser sa quote-part au vendeur. Une telle décision doit alors être prévue dès le compromis de vente. En effet, si aucune clause du compromis de vente ne prévoit ce remboursement, le vendeur perd tout droit dans le fonds de réserve. Il est donc essentiel pour le vendeur de se renseigner auprès du syndic avant la mise en vente afin de connaître le montant exact du fonds de réserve. Il pourra ainsi échanger avec les acheteurs potentiels en toute transparence et de fixer son prix au mieux. 

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