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La gestion de travaux en copropriété

Pouvant parfois être relativement onéreux, les travaux peuvent être à l’origine de tensions entre copropriétaires. Rôle de l’assemblée générale et du syndic, partage des frais et options de financement, Choisirunsyndic.be vous assiste en vue d’assurer au mieux la gestion de travaux en copropriété !

La gestion de travaux en copropriété

Travaux en copropriété : une gestion en amont nécessaire

Les gestion en amont de travaux dans une copropriété est une phase d’une importance capitale. Elle vise à offrir une vision claire aux copropriétaires concernant l’exécution des travaux. Comment seront-ils financés ? Existe-t-il des incitations pour soutenir la rénovation énergétique ? Comment la copropriété supervisera-t-elle les travaux pendant leur réalisation ? Toutes ces interrogations et les défis qu’elles soulèvent doivent être pris en compte par les organes de la copropriété. La planification préliminaire est essentielle, car elle favorise à la fois la transparence au sein de la copropriété et la réalisation d’économies substantielles sur les travaux. Une gestion efficace en amont permet en effet d’éviter les malentendus et les surprises désagréables, notamment en ce qui concerne la facturation, pour les copropriétaires. Dans cette étape, le rôle du conseil de copropriété est fondamental, en particulier en ce qui concerne la réalisation d’un audit des travaux nécessaires et bénéfiques pour la propriété.

Le rôle de l’assemblée générale et du syndic

Tout d’abord, il est essentiel d’établir une distinction entre les travaux réalisés dans les parties privatives et ceux effectués dans les parties communes. En règle générale, un copropriétaire qui souhaite entreprendre des travaux dans son lot privatif peut le faire sans nécessiter l’approbation de l’assemblée générale, à condition que ces travaux ne modifient pas les parties communes (voir plus bas).

Pour la réalisation de travaux dans les parties communes, la décision revient à l’association des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Les exigences en matière de majorité pour l’approbation des projets varient en fonction de la nature des travaux. En règle générale, plus les travaux sont d’ordre structurel, plus la majorité requise pour l’approbation sera élevée.

En ce qui concerne la responsabilité des travaux collectifs, elle incombe au syndic, qui doit les soumettre au vote des copropriétaires en respectant des règles de majorité spécifiques en fonction de la nature des travaux.

À noter : en cas de désaccord avec le syndic concernant des travaux, il est possible d’engager une procédure devant le juge de paix. Le juge peut alors notamment vous autoriser à réaliser des travaux urgents aux frais de la copropriété.

Vote de travaux en copropriété : les majorités nécessaires par type de travaux

Comme mentionné ci-dessus, la majorité nécessaire en vue de voter la réalisation de travaux dépend de la nature de ces derniers : 

  • En ce qui concerne les réparations légères des parties communes, le syndic est chargé de la gestion sans nécessiter l’approbation préalable des copropriétaires
  • Pour les travaux de nature simple, conformément aux dispositions légales, un vote à la majorité absolue (50 % + 1 voix) est requis. Cette majorité est appliquée pour des travaux de moindre envergure, tels qu’une mise en conformité de l’isolation de la toiture, par exemple.
  • Depuis le 1er janvier 2019, la loi exige une majorité des deux tiers pour les travaux réalisés dans les parties communes, contrairement à l’exigence précédente de 75 %. Cette modification de la majorité requise vise principalement à limiter la capacité d’obstruction de certains copropriétaires vis-à-vis des projets de travaux.
  • Enfin, pour les travaux de reconstruction d’une partie de l’immeuble après un sinistre, une majorité de 80 % est nécessaire.

Qui doit payer les travaux réalisés dans une copropriété ?

Les travaux nécessaires dans les parties communes engagent la responsabilité et le partage des coûts entre les copropriétaires. Habituellement, ce partage est basé sur les parts respectives de chaque copropriétaire dans la propriété globale de l’immeuble. Une alternative est d’établir les frais en fonction de la nature des travaux. Par exemple, il est courant de ne pas demander de contribution à un copropriétaire résidant au rez-de-chaussée lorsqu’il s’agit du remplacement d’un ascenseur.

Quelles sont les options de financement ?

En ce qui concerne le financement, il existe deux approches possibles pour couvrir les coûts des travaux : l’utilisation de l’épargne de la copropriété ou le recours à un emprunt. En outre, sous certaines conditions, des subventions peuvent être disponibles. 

Financement des travaux grâce aux fonds de la copropriété

Le syndic gère à la fois un fonds de roulement et un fonds de réserve. Le fonds de roulement est habituellement destiné à couvrir les frais courants d’entretien et les travaux de moindre envergure au sein de la copropriété, tandis que le fonds de réserve est dédié aux dépenses de nature plus structurelle.

Financement des travaux avec un crédit

La copropriété peut aussi choisir de contracter un crédit afin de financer les travaux nécessaires. Le plus souvent, ce dernier est alors collectif et souscrit au nom de la copropriété. 

Demande de subventions

Enfin, en fonction de l’état de la copropriété, de sa situation géographique et de la nature des travaux, des subventions collectives ou individuelles peuvent être disponibles. Ces aides peuvent être distribuées par les Régions, les communes ou encore différents organismes.

Travaux privatifs : avez-vous besoin d’une autorisation de l’Assemblée Générale ?

Si vous résidez dans une copropriété, il est essentiel de comprendre que la réalisation de travaux est parfois soumise à certaines conditions. En effet, si certains travaux peuvent être effectués sans préalablement obtenir une autorisation, d’autres nécessitent toutefois l’approbation de la copropriété lors d’une l’assemblée générale.

Quels sont les travaux privés qui ne nécessitent pas une autorisation ?

Les travaux privés sont ceux effectués par un copropriétaire sur les parties de l’immeuble dont il a l’usage exclusif. Pour déterminer si une autorisation est requise, il convient d’évaluer l’impact des travaux sur l’apparence extérieure de l’immeuble ou sur ses parties communes.

Ainsi, tous les travaux privés réalisés à l’intérieur d’un logement peuvent être entrepris sans autorisation. Il s’agit d’aménagements ou de rénovations ne nécessitant pas de travaux structurels majeurs ou d’intervention sur un mur porteur par exemple.

Attention : ce principe ne s’applique pas lorsque de tels travaux risquent de causer une perturbation durable pour les autres copropriétaires. Par exemple, le remplacement du revêtement de sol dans un appartement doit être soumis au préalable au syndic ou à l’assemblée générale pour obtenir leur accord. Dans tous les cas, il est nécessaire de consulter le règlement intérieur ou le règlement de copropriété pour vérifier si ces travaux ne sont pas soumis à certaines restrictions.

Quels sont les travaux privés qui nécessitent une autorisation ?

Tous les travaux impliquant une modification des parties communes ou de l’apparence extérieure de l’immeuble doivent impérativement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Comment introduire une demande d’autorisation pour des travaux privés ?

Pour anticiper les travaux et la procédure d’obtention d’autorisation, la première étape consiste à déterminer la catégorie à laquelle ils appartiennent. Si les travaux concernent une partie entièrement privative et ne sont pas soumis à des restrictions particulières, vous pouvez les commencer à votre convenance.

En revanche, si les travaux sont soumis à des restrictions ou s’ils affectent les parties communes, vous devrez inscrire votre projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Vous devrez également fournir un dossier technique complet comprenant des devis, des plans, un rapport d’architecte, et éventuellement une note du bureau d’études en cas d’impact sur un mur porteur. Pour être approuvé, votre projet devra recueillir la majorité des voix lors de l’assemblée générale, laquelle peut être une majorité simple ou absolue, selon la nature des travaux.

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