Cette question fait écho à une demande reçue sur ChoisirUnSyndic.be : « Est-ce que le syndic est obligé d’envoyer les décomptes individuels des copropriétaires à chacun avant l’AG ? Mon syndic actuel refuse de le faire, en arguant qu’il préfère attendre la validation des comptes par l’assemblée pour éviter que plusieurs versions circulent. Il envoie avec la convocation des documents (liste des dépenses, récapitulatif) jugés suffisants pour voter. »
La réponse fournie par Maître Marc Tordoir est claire : « Ce que vous fait le syndic est correct. Les décomptes individuels ne sont pas obligatoires préalablement à l’AG. »
Ce que prescrit la loi
Selon l’article 577-8 du Code civil, la convocation à l’assemblée doit être accompagnée de :
- les comptes annuels de l’Association de Copropriétaires (ACP) ;
- les pièces justificatives nécessaires à leur vérification ;
- le budget prévisionnel et, s’il y a lieu, le rapport du commissaire aux comptes.
Ces éléments suffisent pour que l’assemblée puisse valablement approuver les comptes. Le décompte individuel sert ensuite à répartir les charges selon les quotités ou clés définies dans les statuts : il n’est donc pas une condition juridique au vote de l’AG.
Pourquoi certains syndics préfèrent attendre l’AG
Attendre l’assemblée générale permet au syndic de :
- éviter la circulation de plusieurs versions des décomptes si l’AG modifie les comptes ;
- garantir que les décomptes reflètent fidèlement la répartition validée en session.
Dans le cas concret posé, le syndic préfère ainsi envoyer les décomptes après l’AG, sur base de la version finale adoptée — ce qui est légalement acceptable.
Une bonne pratique recommandée
Même si ce n’est pas imposé par la loi, fournir les décomptes individuels avant l’AG est souvent apprécié. Cela permet à chaque copropriétaire :
- de préparer ses questions ou remarques avant l’AG ;
- de vérifier la cohérence de ses charges par rapport aux années antérieures ;
- d’anticiper d’éventuelles contestations.
De plus, une fois que l’assemblée approuve les décomptes (et qu’il n’y a pas de contestation dans le délai de 4 mois), la répartition devient stable et ne peut plus être remise en cause.
Conseils utiles pour les copropriétaires
- Vérifiez toujours les comptes communs joints à la convocation — ce sont les comptes soumis au vote.
- Si vous souhaitez avoir votre décompte individuel avant l’AG, demandez-le poliment au syndic : ce n’est pas un droit, mais cela peut être accepté.
- Conservez une trace écrite de vos demandes et des réponses — utile en cas de litige.
FAQ
Le syndic est-il obligé d’envoyer les décomptes individuels avant l’AG ?
Non. Le syndic doit fournir les comptes de l’ACP et leurs pièces justificatives avant l’assemblée, mais les décomptes individuels ne sont pas légalement requis avant le vote.
Pourquoi certains syndics attendent après l’AG ?
Pour éviter que plusieurs versions des décomptes circulent : l’AG peut décider des modifications, et les décomptes après l’AG reflètent la décision définitive.
Quels documents doivent accompagner la convocation ?
Les comptes annuels, les pièces justificatives, le budget prévisionnel et le rapport du commissaire aux comptes, le cas échéant.
Est-ce que la validation des décomptes en AG a un effet juridique ?
Oui : approuvés par l’AG et sans contestation dans les quatre mois, les décomptes deviennent définitifs et ne peuvent plus être remis en cause.
Que faire si on détecte une erreur après l’AG ?
Si le délai de 4 mois est dépassé, la répartition est considérée comme acquise ; il faut agir rapidement, faire inscrire la contestation à l’AG ou engager une action judiciaire dans le délai imparti.
Conclusion
En référence à la question publiée sur ChoisirUnSyndic.be, on comprend que le syndic n’est pas tenu d’envoyer les décomptes individuels avant l’AG. Il doit en revanche fournir les comptes de l’ACP et les justificatifs. Envoyer les décomptes en amont demeure une pratique vertueuse, renforçant la transparence et facilitant les échanges lors de l’assemblée générale.