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Colocation en copropriété : les règles à suivre

Vous désirez louer votre bien en copropriété à des colocataires ? Avantages, risques mais aussi aspects légaux et règles à suivre en matière d’assurance, ChoisirUnSyndic vous explique tout !

Colocation en copropriété : les règles à suivre

Les avantages de la colocation 

Bien que la colocation séduise surtout les étudiants et jeunes actifs, l’âge moyen des colocataires tend toutefois à augmenter depuis plusieurs années. Et la hausse persistante des loyers ne fait que renforcer ce phénomène. Permettant une mutualisation des coûts, la colocation constitue en effet un moyen de se loger de façon financièrement avantageuse. Outre le facteur économique, la colocation offre également une dimension sociale à part entière et permet de parer à la solitude de certains. 

Pour les propriétaires, louer leur bien immobilier à des colocataires peut également présenter des avantages considérables. Pour commencer, ce type de logement répond désormais à une véritable demande. De plus, la colocation peut leur permettre de louer des biens plus grands et souvent peu abordables pour une personne seule. Enfin, lorsqu’il est bien aménagé, un logement ouvert à la colocation permet une meilleure exploitation de sa surface et donc une optimisation des revenus locatifs. 

Les aspects légaux de la colocation en copropriété

Existe-t-il un bail de colocation spécifique ?

La mise d’un bien en colocation n’étant pas considérée telle une division de ce dernier, il y avait, jusqu’il y a peu de temps, un vide juridique autour de cette démarche. 

Néanmoins, depuis 2018, un cadre juridique spécifique quant au bail de colocation en Région wallonne et en Région bruxelloise a été établi. En Région flamande, c’est en 2019 que le Vlaams Woninghuurdecreet a été mis en œuvre. Ces réglementations définissent depuis plusieurs notions telles que celle de colocation, de colocataire et de bail de colocation. 

Un permis d’urbanisme est-il nécessaire pour la transformation d’un bien en colocation ?

L’aménagement intérieur d’une habitation unifamiliale à des fins de colocation ne constitue à priori ni une création de logement ni un changement de destination devant être soumis à une demande de permis d’urbanisme. En effet, le plus souvent, un logement mis en colocation ne requiert aucun travaux d’adaptation. Le cas échéant, des adaptations peuvent être effectuées sans pour autant modifier la destination du logement. C’est par exemple le cas lors de la transformation d’un bureau en chambre. Enfin, lors d’une colocation, l’habitation est généralement occupée par le même nombre de personnes que si une famille y résidait. Les colocations peuvent dès lors être considérées comme « réversibles » car l’habitation peut revenir à sa destination première de logement unifamilial traditionnel à tout moment.  

Certains cas peuvent toutefois nécessiter une permis de bâtir : 

  • Le logement subit une transformation de taille qui requiert des travaux de démolition/reconstruction ou des interventions quant à sa stabilité.
  • Le logement est soumis à des travaux d’agrandissement. 

Attention : ces règles ne sont en aucun cas spécifiques à la transformation d’un logement en colocation. En effet, pour de tels travaux, un permis de bâtir sera toujours exigé. Et ce, dans tout logement unifamilial.

La copropriété est-elle en droit de refuser la colocation ?

Non, la copropriété ne peut pas interdire une colocation. En effet, un copropriétaire étant toujours libre de choisir son, ou ses, locataire(s), l’Association des Copropriétaires (ACP) n’est pas en droit d’intervenir dans ce choix. Cependant, si les statuts de la copropriété établissent des obligations qui entrent en conflits avec la colocation, la copropriété peut alors refuser cette dernière. C’est par exemple le cas si une interdiction d’affecter un lot à l’exercice d’une activité économique a été mise en place.

Colocation en copropriété : les règles à suivre en matière d’assurances

La copropriété est-elle assurée en cas de dommage fait par un colocataire ?

Tant que l’assurance habitation ou l’assurance globale de la copropriété de même que celle des colocataires sont en ordre, la copropriété est bien couverte en cas de dommage. Il est donc essentiel de veiller à ce que tous les colocataires soient couverts et de leur demander une preuve de souscription d’assurance locataire. Il n’y a dès lors, dans le cadre d’une colocation, aucune assurance supplémentaire à prendre. Et ce, que ce soit du côté de la copropriété ou du propriétaire du bien concerné. 

Quelles sont les assurances requises pour les colocataires ?

La souscription d’une assurance habitation locataire est légalement obligatoire en Région wallonne et flamande. À Bruxelles, cette couverture est presque toujours imposée par le copropriétaire et devient ainsi contractuellement obligatoire. 

Une colocation étant composée de plusieurs membres et sujette à des changements réguliers, elle requiert des solutions particulières en matière d’assurance. Pour les colocataires, plusieurs solutions sont alors possibles : 

L’assurance habitation individuelle

Une première solution est la souscription par chaque colocataire d’une assurance habitation individuelle sur base de son loyer individuel (si un contrat de bail individuel par colocataire a été établi) ou au prorata de sa part de loyer. Les membres d’une colocation pouvant régulièrement être remplacés, cette option n’est pas particulièrement recommandée. Elle peut en effet rapidement devenir problématique au niveau administratif et également représenter une source d’inquiétude pour le bailleur qui doit veiller à ce que chaque colocataire soit toujours en ordre. 

L’assurance RC familiale et Habitation des parents

Lorsque qu’un colocataire est toujours domicilié chez ses parents, il continue en principe à être couvert par leur assurance RC familiale et leur assurance Habitation. Une telle situation n’est toutefois pas fréquente et cette option augmente elle aussi le nombre d’assurés différents au sein d’une même habitation. Ainsi, en cas de sinistre, le risque de conflit entre les assureurs quant à la responsabilité finale du dommage est augmenté, ralentissant alors le traitement du dossier et le remboursement de façon considérable. 

L’assurance habitation colocataire

Prise au nom d’un seul preneur et au coût réparti entre tous les colocataires, l’assurance colocataire constitue une solution idéale. Et ce, tant pour les colocataires que pour les bailleurs. Certains assureurs ont en effet conçu un produit spécifique comprenant par défaut une assurance contenu de même qu’une couverture Responsabilité Civile pour les colocataires en cas de dommage causé à un tiers. 

Les risques liés à la colocation

Les colocataires doivent-ils respecter les mêmes règles que les locataires ?

Oui, les colocataires sont soumis aux mêmes devoirs. Ils sont ainsi notamment tenus de souscrire une assurance habitation, de fournir une garantie locative et d’entretenir l’habitation louée. Une différence est toutefois à noter : dans le cadre d’une colocation, ces devoirs sont organisés au travers d’un pacte de colocation. Il s’agit d’un document qui établit les droits ainsi que les obligations des membres de colocation entre eux. Il permet ainsi d’organiser toutes les modalités pratiques de leur vie en communauté telles que la répartition du loyer et des charges, la garantie locative ou encore la souscription des assurances. Devant être signé au plus tard lors de la signature du contrat de bail de colocation, ce pacte permet de bénéficier d’un cadre clair en cas de litige. Ce qui représente un avantage tant pour les colocataires que pour le propriétaire et la copropriété elle-même. 

Un copropriétaire louant son bien à des colocataires présente-t-il plus de risques de devenir un mauvais payeur ?

Il n’y a, en principe, aucune raison pour que tel soit le cas. Pour commencer et comme mentionné plus haut, les propriétaires louant leur bien en colocation parviennent généralement à bénéficier d’un revenu locatif plus important. De plus, le loyer étant réparti entre plusieurs personnes, les risques de défaut de paiement de loyer diminuent. Par ailleurs, un contrat de bail de colocation prévoit souvent une clause de solidarité entre les membres colocataires. Cette clause permet alors au bailleur de demander le paiement du loyer dans son intégralité à tout membre de la colocation. 

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