Abus du Syndic ? Comment les éviter ? Comment y réagir ?

Toute personne familière au monde de l’immobilier s’accordera à dire qu’un Syndic de copropriété est un outil idéal pour représenter les intérêts et défendre les droits de chacun des copropriétaires d’un bien immobilier.

Toutefois, bien que donnant mandat au Syndic, les copropriétaires peuvent parfois être confrontés à certains abus de la part de celui-ci, à l’instar de toute personne ou entité pourvue de pouvoirs plus ou moins étendus.

Selon que nous nous situons avant l’intervention de ces abus ou après ceux-ci, il conviendra d’agir pour les éviter ou d’y réagir.

Mécanismes mis en place pour éviter tout abus

Certains des abus peuvent provenir de contrats de syndics de copropriétés plus ou moins complexes. Il arrive régulièrement que certains syndics se servent de pareils contrats pour établir un forfait de base ne comprenant pas certaines prestations, conduisant à de la surfacturation hors forfait de certaines de celles-ci.

Pour éviter pareille pratique, il convient d’opérer certaines vérifications avant de s’engager contractuellement :

  • La comptabilité de la tenue de l’AG doit être incluse dans le forfait de base ;
  • Vigilance quant aux frais de gestion des archives ;
  • Eviter toute surfacturation pour déclaration de sinistre ;
  • La tenue du carnet d’entretien doit faire partie de la gestion courante ;
  • Veiller à voter les honoraires pour les travaux importants en AG ;
  • Demander plus de détails sur les forfaits administratifs ;
  • Vérifier le prix des photocopies ;
  • Exiger un compte séparé ;
  • Éviter un engagement sur trois ans ;
  • Méfiance à l’égard des éventuels conflits d’intérêts.

 

Une autre pratique courante est l’établissement d’un contrat cadre. A nouveau, cette pratique n’est pas sans risque pour la copropriété qui pourrait alors voir tout simplement l’ensemble des pouvoirs transférés dans les mains du syndic, sans avoir la certitude que les intérêts de la copropriété prévaudront sur ceux de l’ensemble des autres copropriétés gérées par le Syndic.

Au vu de ce qui précède, la copropriété doit faire preuve d’une vigilance accrue lors de la signature et négociation du contrat de syndic.

Moyens d’actions à l’encontre d’abus du syndic

Si malgré ce qui précède, la copropriété se retrouve confrontée à un abus de la part du syndic, celle-ci n’est pas démunie de toute action afin de faire cesser celui-ci :

  • L’AG des copropriétaires a le pouvoir, à la majorité simple des voix présentes ou représentées (50% des voix +1), de mettre fin au mandat du syndic pendant la durée de son contrat ;
  • En dehors de l’assemblée générale ordinaire, le ou les copropriétaires réunissant 20 % des quotités peuvent à tout moment demander par courrier recommandé au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur la révocation de son mandat et la nomination d’un nouveau syndic ;
  • Tout copropriétaire a le pouvoir de demander au juge de paix la nomination d’un syndic provisoire en cas de carence ou d’empêchement du syndic ;
  • Une plainte peut également être déposée auprès de l’IPI (Institut Professionnel des agents Immobiliers). En effet, le professionnel en charge de la gestion du syndic est souvent un agent immobilier. Toutefois, la loi permet également à d’autres professions que les agents immobiliers d’exercer l’activité de syndic comme les avocats, architectes, géomètres-experts ou encore les comptables. Appartenant à un ordre professionnel, ces professions doivent se conformer aux règles déontologiques de leur propre Ordre auprès duquel, il sera toujours possible de porter plainte.

En conclusion

A ce jour, fort des enseignements retenus du passé mais également fort de législations toujours plus encadrantes et professionnalisantes qu’auparavant, le syndic est devenu un véritable métier à part entière.

A noter que tant le syndic professionnel que le syndic non professionnel bénévole sont tous deux soumis à la législation en vigueur, imposant une certaine transparence et modernisant le fonctionnement d’un syndic.

Cela a bien entendu permis d’augmenter la sécurité des copropriétés qui ne doivent, bien entendu, pas pour autant baisser leur garde au risque de se voir, à nouveau, confrontées à certains abus.

Enfin, il convient de ne pas non plus perdre de vue que la copropriété reste l’organe législatif qui a vocation à prendre toutes les décisions, tandis que le syndic constitue l’organe exécutif qui ne fera qu’exécuter les décisions prises lors de l’AG.

Vous avez une question sur le dossier présenté ci-dessus ou sur un autre sujet relatif au syndic de copropriété? Remplissez le formulaire prévu à cet effet et un de nos experts se fera un plaisir d’y répondre.